Carles Sala, director del área jurídica, portavoz del Colegio y la Asociación de Agentes Inmobiliarios y exsecretario de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, afirma que la vivienda es uno de los principales problemas que sufre España y para solucionarlo cree que un pacto de Estado “no solo sería necesario sino que es una obligación”, pero lo ve “improbable”, ya que “las fuerzas políticas están más interesadas en encontrar el máximo común divisor que el mínimo común múltiplo en el tema de vivienda”. Advierte que la falta de oferta en las grandes capitales puede producir a corto plazo una situación de “colapso,” con familias enteras viviendo en habitaciones, lo que “no es propio de un país desarrollado”. Para paliar el problema aconseja a las administraciones aumentar su inversión en vivienda protegida.
Pregunta: Los precios en máximos históricos de venta y de alquiler han convertido el acceso a la vivienda en uno de los principales problemas de los españoles. ¿Cómo hemos llegado a esta situación?
Respuesta: Básicamente, porque hay una demanda de vivienda absolutamente insatisfecha. España lidera a nivel europeo la cifra de crecimiento de la población, principalmente por movimientos migratorios, no por un incremento de la natalidad. Estos movimientos hacen que se creen muchos hogares mientras que hay muy poca vivienda nueva. Además, la que se construye no es asequible ni protegida. De tal manera, que en el último quinquenio las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, junto a Berlín, son los tres puntos neurálgicos europeos donde más ha crecido la población en números absolutos debido a que la gente quiere vivir en un medio urbano. Hubo un pequeño paréntesis durante el Covid, cuando ciudadanos se fueron a zonas de la España vaciada, pero eso pasó rápidamente. Ahora, el deseo de la población de vivir en zonas urbanas es imparable. En 2050, más del 80% de los europeos vivirá en zonas urbanas, lo que presionará aún más la vivienda. La gente quiere vivir cerca de su trabajo debido a que en muchas regiones la ineficacia de los transportes públicos hace que vivir lejos de él sea un deporte de riesgo. En resumen, vivimos una situación en que el crecimiento demográfico no ha ido acompañado del de la vivienda, ni libre ni protegida, y ese desfase es lo que ha generado el actual problema.
P.: ¿España necesita un pacto de Estado de vivienda para solucionar la actual situación?
R.: Un pacto de Estado de vivienda no solo sería deseable, es una obligación. Pero con la polarización del debate sobre vivienda que existe en este momento, veo muy poco probable que todos los políticos se pongan de acuerdo para solucionar el problema. No hay interés en hacerlo. Además, no solo se tendrían que poner de acuerdo los políticos, también deberían participar entidades profesionales, promotores, colegios oficiales, notarios, registradores, agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs), administradores de fincas, movimientos sociales, entidades financieras… Un pacto de Estado hace falta, pero hay fuerzas políticas más interesadas en encontrar el máximo común divisor que el mínimo común múltiplo. Sería deseable y obligatorio, pero lo veo improbable.
P.: ¿Por qué se ha politizado tanto el tema de la vivienda en España?
R.: Porque después del pinchazo de las burbujas financiera e inmobiliaria, las políticas sobre vivienda han sido absolutamente erráticas. El paradigma no era facilitar el acceso a la vivienda a los españoles, sino evitar que quien había comprado una la perdiese. Eran políticas más de prevención que de acceso. A partir de ahí, han empezado a surgir propuestas que no responden muchas veces a una estrategia, sino que son meras ocurrencias. Una especie de laboratorio legislativo donde vamos cogiendo medidas -algunas de ellas que se han aprobado en países europeos- pero todas en el mismo sentido: en vez de centrar la atención en que la administración ponga los recursos presupuestarios necesarios, porque la política pública de vivienda es cara, se ha creado legislación, originando una hiperactividad legislativa basada en buenos y malos. Dicen que los propietarios son los malos mientras que al arrendatario hay que protegerle. Esta polarización a algunos les va bien para desviar la atención hacia los propietarios, en lugar de asumir la responsabilidad de destinar más recursos a paliar el problema, y no se resuelve, es más, en ciertas zonas de España vamos más hacia un colapso de la situación que hacia una resolución. Llevamos diez años con medidas que se están probando en diferentes zonas y la situación es peor ahora que hace una década.
“Vivimos una situación en que el crecimiento demográfico no ha ido acompañado de la construcción de vivienda, ni libre ni protegida”
P.: El Gobierno ha intentado dar una respuesta al problema con la aprobación de la ley de vivienda. ¿Qué opinión le merece esta normativa?
R.: La ley de vivienda ha generado una sensación de inseguridad jurídica que hace que los propietarios no saquen sus viviendas al mercado del alquiler. Incluso, no ya desde la ley de vivienda, sino con anterioridad, hay una sensación de riesgo. Entre los propietarios pesa más el riesgo que les genera ponerlos en alquiler de larga duración que el beneficio que van a obtener con ello. Esta falta de oferta nos va a llevar en el corto plazo a la reaparición de situaciones de infravivienda, de sobreocupación, al sinhogarismo, a más gente viviendo en la calle. Realmente no se están tomando las medidas adecuadas. La ley de vivienda ha generado una gran polémica con las medidas dirigidas a la contención de rentas, que son positivas para los que viven en alquiler y letales para los caseros. Esto produce, en la mayoría de los casos, un freno en las subidas de los alquileres, pero también un desplome de la oferta de vivienda en renta. La frase que más escuchan los agentes inmobiliarios a los propietarios que han heredado una vivienda y no quieren alquilarla es: “No queremos problemas”.
P.: ¿Las distintas administraciones, central, autonómica y local, invierten lo suficiente en vivienda protegida?
R.: Son ridículos los presupuestos que las administraciones españolas destinan a las políticas públicas de vivienda. Escuchamos frecuentemente: “España está en la cola de la Unión Europea en cuanto parque de vivienda social”, pero también estamos en la cola de los presupuestos públicos en vivienda. Dedicamos el 0,2% del PIB a vivienda protegida, mientras que la media europea es del 0,7%. La situación realmente me parece dantesca. El déficit que llevamos de vivienda a nivel de toda España es de 600.000 unidades y si no se frena el crecimiento demográfico la cosa se va a complicar aún más.
P.: ¿Cuánto debería subir la inversión por parte del Gobierno, las comunidades autónomas y los ayuntamientos para equipararnos a lo que se está invirtiendo en construcción de vivienda social en la Unión Europea?
R.: Considero que si las diferentes administraciones ponen 6.600 millones de euros anuales durante diez años, podríamos paliar, no resolver, el problema de la vivienda. Lo que pasa es que el último planteamiento de inversión en el plan vivienda estatal son 7.000 millones a repartir en cinco años, de los cuales, el 40% lo ponen las comunidades autónomas. No es, ni mucho menos, una cifra para acercarnos a Europa respecto a la promoción de vivienda con cierta asequibilidad.
“Son ridículos los presupuestos que las administraciones españolas destinan a las políticas públicas de vivienda”
P.: ¿El precio de la vivienda está cerca de tocar techo o aún habrá que ver más subidas en vertical?
R.: Los expertos tienen la sensación de que estamos en la zona límite respecto a los precios. Yo también creo que llegamos al límite del precio que permite a una familia poder endeudarse, poder financiar una hipoteca o poder alquilar. Diría más, es evidente que en este momento hay muchísimas familias que no pueden acceder a la vivienda donde les gustaría poder vivir.
P.: ¿Pero estamos cerca de tocar techo? y si es así, ¿los precios bajarán o se mantendrán en el actual nivel?
R.: Hoy mismo he escuchado a un economista pronosticar que el año que viene la vivienda va a subir un 8%. Eso es mucho todavía. No me quiero arriesgar a hacer un pronóstico, pero una subida del 8% para el año que viene no es una buena noticia. Al final, los que tengan más recursos van a poder acceder a una vivienda y los que no los tengan, no. Vamos a entrar en una situación nada deseable, con familias enteras viviendo en habitaciones y esto no puede ser. No es propio de un país desarrollado.
P.: Los fondos de inversión han iniciado la venta o la recapitalización de más de 25.000 viviendas en España por un valor de más de 5.000 millones de euros ¿Este aumento de la oferta puede abaratar en alguna medida los precios?
Esto no siempre funciona así. En la época de la burbuja inmobiliaria había un montón de casas en venta y los precios no paraban de subir. Que los fondos de inversión abandonen España no es una buena noticia porque los vamos a necesitar. Si no hay nadie arriesgando su dinero para construir vivienda la escasez de oferta continuará. Y más cuando la banca comercial se ha retirado de la financiación de pisos sociales, por ello es importante que permanezcan. Evidentemente, que sean los fondos de inversión que busquen una rentabilidad no especulativa. Hay fondos con viviendas o edificios en alquiler que han intentado comercializarlos sin éxito por lo que ahora, cuando se termina un contrato, ponen una a una las viviendas a la venta. Esta es la situación cuando sabemos que muchas personas no pueden acceder a la compraventa y quieren alquilar. Es un drama. Por ello, no es una buena noticia que los fondos de inversión abandonen España.
P.: Si los fondos deciden deshacer su inversión en inmobiliario y vender las viviendas, ¿pueden hacerlo a un menor precio del que se está pagando en el mercado para acelerar el proceso?
“Un pacto de Estado de vivienda no solo sería necesario, es una obligación, pero lo veo improbable”
R.: Podríamos decir que los fondos se han aprovechado de situaciones que, seguramente, no se abordaron adecuadamente. No sé si se irán. No sé si tienen mucha prisa en irse o van a hacerlo poco a poco. En todo caso, 25.000 viviendas con un déficit de 600.000, no creo que tengan problemas para venderlas a precio de mercado en este momento. Dudo que esto tenga una incidencia en los precios.
P.: ¿Los ciudadanos que están pensando en comprar una vivienda deben hacerlo ya o esperar por si bajan los precios?
R.: Ha habido mucha gente que se ha quedado esperando a que los precios bajaran. Ahora, los agentes inmobiliarios nos dicen que si alguien intenta negociar el precio de un piso lo pierde porque en el ámbito de las compraventas y en el del alquiler los pisos vuelan. Por lo tanto, si alguien tiene los recursos y encuentra el piso en que le gustaría vivir y puede pagarlo, creo que no debe esperar y comprarlo. ¿Qué luego baja? Bueno, pues como todo, pero es que no sabemos lo que va a pasar. En todo caso, lo que sí tenemos clarísimo es que en este momento, a diferencia de los años 2005, 2006 y 2007, lo que hay es una carencia de vivienda.
P.: ¿El deseo de los fondos de desinvertir en vivienda en España significa que invertir en inmobiliario ya no es tan rentable como antes?
R.: Yo creo que es más. Cuando los fondos se plantean invertir en inmobiliario, el primer filtro que analizan es la situación regulatoria del país, y si no existe seguridad jurídica, ese país no pasa el filtro, y se van a otro donde sí exista. Hay muchos fondos que la rentabilidad que buscan no es ni de dos cifras, buscan simplemente una rentabilidad suficiente para diversificar su inversión. Detrás de muchos de ellos hay fondos de pensiones, no fondos especulativos, y ni estos miran ya a España. Incluso el pequeño inversor de Cataluña ya empieza a comprar viviendas para alquilar en Valencia o Baleares. Si el contexto regulatorio es de inseguridad absoluta, de hiperactividad legislativa, de cambiar las normas, de sanciones, de medidas coercitivas… los fondos eligen otro país que les dé más confianza. Es así de sencillo.
“La falta de oferta de vivienda nos va a llevar en el corto plazo una situación de colapso y a la reaparición de situaciones de infravivienda”
P.: Las grandes promociones de vivienda que se están desarrollando en Madrid como Operación Campamento o Madrid Nuevo Norte en las que un número importante serán pisos protegidos, ¿pueden incidir en una bajada de los precios al dispararse la oferta?
R.: Todo lo que fomente la promoción de vivienda de protección pública a largo plazo que dé una salida a la clase media, incluso personas vulnerables o colectivos como los jóvenes, es muy positivo. Lo mismo ocurre con la operación de construcción de 50.000 viviendas públicas antes de 2030 en Cataluña, pero lo que vaya a pasar con los precios no se sabe.
P.: A la declaración de zonas tensionadas del mercado del alquiler ya se han acogido 304 municipios de cuatro comunidades autónomas: Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia, y en Barcelona se ha conseguido bajar el precio de las rentas un 8,9% y un 4,7% en el total de la comunidad. Parece que la medida ha funcionado. ¿Cómo valora estas bajadas del alquiler?
R.: Ha bajado porque cuando se pone en marcha una regulación de este tipo consigue bajar, atenuar o paralizar el incremento del alquiler, pero también hace que caiga la oferta de pisos en renta.
P.: Según datos de la Generalitat de Catalunya, la oferta no ha caído.
R.: Es verdad que el saldo aún es positivo en cuanto a contratos que desaparecen y contratos que se generan, pero en el año 2021, en Barcelona capital, se firmaban unos 12.500 contratos de alquiler al trimestre y en este momento se firman 7.500. Esto no se ha explicado. Otra cosa que no se ha explicado es que la superficie media de alquiler ha disminuido. Y si miramos por metro cuadrado, su precio ha subido. ¿Qué ha pasado? Que las viviendas en mejor estado y más grandes han ido saliendo del mercado del alquiler y se han quedado las que están en peores condiciones y son más difíciles de alquilar. El problema es que no aprendemos de la historia. Solo hace falta ver lo que pasó en España entre 1920 y 1985 cuando, las diferentes regulaciones de contención de rentas, que durante muchas décadas fue de congelación absoluta, provocaron que tengamos un parque residencial viejo, sin rehabilitar. Si seguimos con la contención de las rentas, no hay ningún incentivo por parte de los propietarios para rehabilitar las viviendas que tengan alquiladas. Estamos repitiendo esquemas que ya hemos visto en España a lo largo del siglo XX.
P.: ¿Mejorar el acceso a la vivienda en España tiene solución a corto o medio plazo o tenemos problema para rato?
R.: En el medio plazo la solución pasa por tener un mayor parque público de vivienda, impulsar políticas de transporte público eficientes y generar confianza entre los arrendadores. También hay que apoyar la colaboración público-privada para crear vivienda protegida y, para ello, aumentar en gran medida los presupuestos públicos que, mucho me temo, no está previsto.
