Frente al Centro de Altos Estudios Nacionales (CAEN), en la bajada hacia la playa Agua Dulce en Chorrillos, un moderno edificio de diecinueve pisos, una azotea y cinco sótanos viene siendo construido por la inmobiliaria La Muralla.
Sin embargo, la obra ha generado alarma entre los vecinos del sector, quienes advierten sobre “irregularidades administrativas” y un grave riesgo geológico. Aseguran que la Municipalidad de Chorrillos autorizó el proyecto pese a que la norma solo permite edificaciones de hasta ocho pisos en esa área.
Además, el proyecto está ubicado en una ladera inestable. Según informes del Instituto Geológico Minero y Metalúrgico (Ingemmet), se trata de una zona en peligro de deslizamiento por lo que no se recomienda ningún tipo de construcción, menos aún de gran envergadura. A esto se suma la preocupación de los residentes por la falta de transparencia en el otorgamiento del permiso municipal, que en una primera instancia fue denegado.
Rechazo vecinal y temor a colapsos
Los vecinos que habitan en las inmediaciones del acantilado han hecho pública su oposición a la obra, argumentando que pone en riesgo no solo a quienes habiten el nuevo edificio, sino a toda la zona circundante al Malecón.
“Ese proyecto no cumple con los requisitos básicos. La misma Municipalidad claramente indica que solo se pueden construir ocho pisos, pero aún así lo ha autorizado”, reclamó un vecino ante las cámaras de Buenos Días Perú.
Otra vecina expresó su preocupación por la inestabilidad del suelo y el contraste con las edificaciones tradicionales de la zona. “Aquí todos los edificios son de dos o tres pisos, como máximo ocho. Este nuevo bloque va a sobresalir peligrosamente y está justo en la pendiente”, señaló.
Los residentes también recordaron que la obra fue observada inicialmente por la misma municipalidad, pero en una segunda evaluación fue aprobada bajo el argumento de que se trata de un proyecto de “vivienda multifamiliar de interés social”, y que bajo ese concepto podría evaluarse el número de pisos. Según declaró la comuna a un medio matutino, la licencia fue otorgada por una comisión conformada por especialistas, entre ellos, arquitectos e ingenieros.
Los denunciantes se encuentran inconformes con la gestión, y manifiestan que hay falta de transparencia. “Estamos indignados. Cuando uno de nosotros solicitó el certificado de parámetros, respondieron que no estaba adjunto en la licencia, sin embargo, sí aparece colgado en los exteriores de la obra”, afirmó un chorrillano.
Las advertencias del Ingemmet: Inestabilidad y riesgo de derrumbes
La preocupación de los vecinos está sustentada en estudios realizados por el Ingemmet, cuyos especialistas determinaron que el malecón de Chorrillos presenta un alto riesgo de movimientos, como derrumbes y caída de rocas, debido a la composición de los suelos, que se caracteriza por ser húmeda y estar conformada por rellenos de origen antrópico, lo que incrementa la vulnerabilidad estructural del terreno frente a eventos sísmicos.
La Costa Verde tiene un largo historial de derrumbes que han afectado a miles de ciudadanos. Tras el sismo ocurrido el 22 de junio de 2021, de magnitud 6.0, se registraron desprendimientos de material en la Costa Verde, obstruyendo temporalmente vías como el Malecón Grau. Esa calle fue, además, una de las más afectadas de todo el acantilado. En aquella ocasión, se identificaron múltiples puntos de derrumbe con desprendimientos de hasta 44 metros de altura, lo que motivó una evaluación geotécnica integral de la zona.
El informe del Ingemmet señaló que cualquier edificación sobre este tipo de suelo podría colapsar en cadena ante un sismo de intensidad moderada o alta. A pesar de estas advertencias técnicas, la obra en cuestión continúa su curso, lo cual eleva la preocupación entre los residentes.
Respuesta de la inmobiliaria
La inmobiliaria Muralla Este se pronunció sobre las denuncias presentadas por los vecinos. Al respecto, enviaron una carta notarial con sus descargos, la misma que reproducimos a continuación.
1. Nuestra representada viene ejecutando el proyecto referido que se encuentra ubicado en Av. Bajada Agua Dulce N° 131, 143, 151 Urb. Quebrada de Tenderini, distrito de Chorrillos, con un área de lote de 519.75 m², con estricta observancia y cumplimiento de la normatividad vigente aplicable al desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar, de manera especial con sujeción a los requisitos exigidos por la Ordenanza N° 2361 de la Municipalidad Metropolitana de Lima, de fecha 20 de junio de 2021.
2. En virtud de lo señalado, contamos con la licencia de edificación expedida mediante Resolución de Licencia de Edificación N° 0031-2025, emitida por la Municipalidad Distrital de Chorrillos, con fecha 26 de marzo de 2025. El indicado acto administrativo ha sido emitido como resultado de la revisión respectiva por parte de los ingenieros y arquitectos designados en las especialidades correspondientes y la verificación del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normatividad vigente.
3. Ahora, en cuanto a las expresiones proporcionadas por los vecinos sobre supuesto incumplimiento, atribuido a nuestra empresa, sobre la construcción de 19 pisos y 5 sótanos que no respetan los parámetros urbanísticos, riesgo de hundimiento de la zona y actuación arbitraria de la Municipalidad, debemos manifestar nuestro rechazo a las imputaciones por ser falsas y carentes de sustento técnico.
4. Acorde al reajuste integral de la zonificación de los usos del suelo de Lima Metropolitana, el plano de zonificación del distrito de Chorrillos, en su área de tratamiento II, clasifica al terreno en una zonificación de usos residencial de densidad Alta (RDA). La Ordenanza N° 2361-MML de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en cuyo articulo 6 numeral 6.3 establece la altura máxima de una vivienda multifamiliar, fijando una fórmula de cálculo para la zonificación de densidad alta: 1.5(A+R), donde A=Avenida, R= Retiro.
Considerando el área de nuestro terreno, 519.75m2, corresponde calcular la altura 1.5(A+R), donde A=Avenida, R= Retiro. El lote de nuestro proyecto está ubicado frente a la Av. Bajada Agua Dulce, por lo que, para el cálculo de la altura máxima se considera la sección vial correspondiente de 22.80 ml.
En ese orden, el cálculo de altura máxima se realiza de la siguiente manera: Ancho de via: 22.80ml
Retiro hacia el lote: 5.00ml
Retiro hacia el frente: 5.00ml
H. máxima = 1.5 (22.80 +5.00 +5.00) = 49.20ml.
La altura del 49.01ml, está conformada de 19 pisos de vivienda con una altura de 2.62ml de piso a piso (1° al piso 19°), empezando el primer piso con una cota de NPT-0.80 siendo esta menor a los 49.20ml normativos.
En consecuencia, la Altura del proyecto=49.01 es menor 49.20 ml, Altura máxima permitida.
5. En relación a supuestos informes de INGEMMET, referidos como fuente del presunto peligro de hundimiento de la zona, no precisan el número del informe y cuáles serían las conclusiones precisas que sustenten su versión.
Los vecinos intentan sustentar su preocupación en supuestos informes de INGEMMET, sin embargo, citan el Informe N° 031-2021/IGP, siendo que este informe corresponde a otra entidad, el Instituto Geofísico del Perú. Más allá de la diferencia de instituciones claramente destacada, este informe del IGP tampoco se pronuncia sobre algún riesgo en la zona, tal como afirman los vecinos.
En conclusión, de la revisión del informe antes señalado, se concluye que nuestro proyecto no se encuentra ubicado en zona con alto peligro por sismo.
6. Nuestra empresa ha realizado Estudios de Suelos, Estudios Geofísicos y Estudios de Taludes los cuales respaldan el proyecto del edificio de 19 pisos y 5 sótanos. En ninguno de esos estudios se indica presencia de napa freática o de material de relleno sanitario. Estos estudios han incluido perforaciones de hasta 30 metros de profundidad y ensayos geofísicos que alcanzaron una profundidad de hasta 50 metros.
7. Finalmente, reiteramos que la Municipalidad Distrital de Chorrillos ha expedido la licencia de construcción antes señalada, al haber verificado el cumplimiento de los requisitos exigidos por los dispositivos legales mencionados, por lo tanto, queda descartada a la atribución de supuesta actuación arbitraria, en tanto, el citado acto administrativo tiene como sustento la normatividad vigente.
8. A pesar de las afirmaciones falsas de parte de los vecinos, entendida por la falta de conocimiento y asesoría técnica, estamos dispuestos a reunirnos con ellos para esclarecer sus dudas sobre nuestro proyecto inmobiliario.
