En el medio de un mercado inmobiliario que poco a poco va subiendo los precios de las propiedades, con un aumento del 7,7% en mayo en comparación con el mismo mes del 2024 -de acuerdo a los últimos datos de Zonaprop-, existe una operación de compraventa de un inmueble que consiste en abonar hasta un 50% menos del valor total.

De esta manera, una figura poco habitual en el mercado local gana visibilidad: la compra de la nuda propiedad. Esta modalidad permite adquirir un inmueble por hasta la mitad de su valor real, aunque con una condición clave: el comprador no podrá utilizarlo hasta que finalice el usufructo.

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¿De qué se trata?

La nuda propiedad es un concepto legal que divide los derechos sobre un inmueble en dos partes: la titularidad (nuda propiedad) y el derecho de uso y disfrute (usufructo). En otras palabras, el comprador accede a ser el propietario legal del bien, pero quien lo vende retiene el derecho a vivir en la propiedad, alquilarla o prestarla hasta su fallecimiento o hasta el plazo que se haya establecido entre las partes.

“La nuda propiedad generalmente se da cuando se hace una donación y se transfiere la titularidad sin el usufructo. El donante mantiene el derecho a vivir o alquilar el inmueble, pero no puede venderlo. Recién cuando el usufructuario fallece o vence el plazo estipulado, el nudo propietario accede al pleno dominio”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Un negocio que crece entre adultos mayores

En la práctica, esta operación aparece cada vez más entre personas mayores que no cuentan con una jubilación suficiente y tampoco tienen herederos. Venden su propiedad a un valor inferior al de mercado, pero conservan el derecho a vivir en ella. Esto les permite hacerse de una suma considerable de dinero sin necesidad de abandonar su propiedad.

La ventaja para el comprador está en la diferencia de precio: la rebaja puede alcanzar hasta el 50% del valor del inmueble si se considera el tiempo que deberá esperar para poder disponer libremente de la vivienda. En este sentido, la edad del usufructuario es un factor determinante: “No es lo mismo comprarle la nuda propiedad a una persona de 50 años que a una de 90. En el primer caso, el comprador podría tener que esperar décadas para utilizar el inmueble, mientras que en el segundo, el usufructo podría finalizar en pocos años, siendo realista”, agrega Abatti.

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Cómo se realiza la operación de nuda propiedad

Existen dos vías principales para adquirir una nuda propiedad: mediante donación o por compra directa. En ambos casos, es fundamental redactar un contrato claro donde se especifiquen los términos del usufructo, su duración, el uso permitido y las obligaciones de ambas partes.

El nudo propietario, aunque no puede habitar la vivienda, conserva algunos derechos: puede vender su parte, realizar mejoras (siempre que no afecten al usufructuario) y planificar a futuro con la expectativa de que, una vez finalizado el usufructo, será el único dueño y podrá disponer completamente del inmueble.

Distintos casos a tener en cuenta

• Herencia: como dijimos anteriormente, los derechos sobre un inmueble tienen dos partes: la titularidad (nuda propiedad) que es posible heredar, y el derecho de uso y disfrute (usufructo) que queda para el cónyuge sobreviviente o se establece por un período determinado. 
• Venta: una persona puede vender la parte de nuda propiedad de su vivienda y seguir viviendo en ella como usufructuario. 
• Inversión: comprar la nuda propiedad puede ser una inversión a largo plazo, ya que se espera que el valor del inmueble aumente n el tiempo. 

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Para muchos compradores, esta operación representa una apuesta a largo plazo. Si bien no podrán habitar ni alquilar la vivienda de inmediato, apuestan a que el valor de la propiedad se revalorice con el tiempo. Así, pueden asegurarse un activo inmobiliario por un monto inferior al de mercado, esperando capitalizarlo más adelante.

La figura de la nuda propiedad también es común en las herencias: muchas veces, los padres donan la titularidad del inmueble a sus hijos pero conservan el usufructo vitalicio, garantizándose un techo de por vida.