En un contexto en que el real estate poco a poco sigue recuperando el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad, varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como un modo de hacer rendir los ahorros.

Y, aunque el modelo tradicional de inversión o más conocido son los departamentos, existen muchos rubros dentro de este mercado que también generan ganancia e incluso implican un ticket de ingreso más chico que el de un departamento, como el caso de las cocheras.

Según brokers del sector, hoy las cocheras dejan una rentabilidad de entre el 4% y el 6%. Entre ellos, Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, señala que «la rentabilidad anual que deja el alquiler de una cochera oscila entre el 4% y 5%”. Por su parte, desde Narvaez comparten que va del 5% al 6%. Si la mirada se pone en los departamentos, la rentabilidad promedio de un inmuebles de este tipo en CABA se ubicó en septiembre en 5% bruto anual, según Zonaprop.

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Otro de los atractivos de las cocheras, en contraposición con los departamentos, es que cuentan con tickets de ingreso mucho más bajos. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² se ubicaba en septiembre en un precio de venta de US$107.493, por lo que, es difícil que quien no tenga US$100.000 o esté en condiciones de solicitar un crédito hipotecario, pueda acceder a un inmueble de este tipo.

Vale aclarar que las cocheras demandan menor mantenimiento que los departamentos y ahorran dolores de cabeza a los dueños, al evitarse reclamos que puede hacer el inquilino, por posibles problemas o arreglos con el inmueble.

Ahora bien, un especialista resalta cuál es la clave que hay que tener en cuenta, para que la ganancia sea interesante. “Lo que verdaderamente determina si es una inversión buena o no es el tipo de expensas que pague cada cochera. Hay algunas que incluyen gastos como ascensor, agua u otros, que bajan la rentabilidad. Para el análisis, es importante ver dónde está ubicada la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que te las incluyan como parte de las expensas”, agrega Alan Flexer, de Narvaez.

¿Cuáles son las variables en el precio de una cochera?

La ubicación determinará fuertemente el valor de las cocheras. Esta se puede entender en dos sentidos: la localización, teniendo en cuenta si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo, y la ubicación, analizando la zona en la que se encuentra (el tránsito que suele tener, la disponibilidad de estacionamiento que suele haber y por ende, la demanda que tendrá).

“Es un tema muy localista, una inversión para la que hay que conocer muy bien la zona. Podés tener una cuadra donde de repente te piden US$60.000/$70.000 por una cochera por mes y, a lo mejor, a 200 metros, te encontrás con edificios que tienen más disponibilidad y te piden US$40.000/US$30.000. Es muy relativo”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. De todas formas, aclara que, según sus relevamientos, en general, en los desarrollos a estrenar “están pidiendo entre US$30.000 y US$45.000 en capital, sin contar Puerto Madero, donde puede ascender a US$70.000/US$80.000″.

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También explica que es importante conocer los reglamentos de los edificios, ya que algunos permiten ofrecer cocheras en alquiler para cualquier persona, pero otros solo habilitan el uso de cocheras para los propietarios o inquilinos del edificio y prohíben el alquiler a gente externa.

Precios barrio por barrio

La plataforma Reporte Inmobiliario releva los precios de propiedades en distintas zonas de Buenos Aires y mes a mes difunde valores. A continuación, se enumeran algunos de esos relevamientos, indicando qué zona del barrio relevan y la fecha en que se hizo el estudio:

• Palermo Soho: En la zona de la calle Gurruchaga, una cochera cubierta de 12 m² tiene un valor que oscila entre US$16.000 y US$26.000, según datos de abril de 2025.
• Puerto Madero: Las cocheras de igual tamaño parten desde US$28.000 y pueden llegar hasta US$36.000, especialmente en ubicaciones como la calle Juana Manso.
• Caballito: En la Comuna 6, los precios arrancan en US$9900 sobre la calle Avellaneda y alcanzan hasta US$25.000 en arterias como Pumacahua.
• Flores: Sobre avenida Varela, los valores oscilan entre US$14.000 y US$18.000, en promedio.
• Belgrano: En zonas cercanas a avenida Cabildo, es posible encontrar cocheras desde US$9500 hasta US$30.000, con opciones que incluyen servicio de vigilancia.
• Balvanera: En este barrio, una cochera de 12 m² parte de los US$11.000 en calles como Adolfo Alsina, con un techo de hasta US$22.000.
• Microcentro: En av. corrientes los montos despegan en los US$8500 y alcanzan los US$30.000.
• Devoto: En puntos de referencia como la calle Sanabria los valores rondan entre los US$15.000 y US$25.000.