Fundada en 1580 por Juan de Garay, Buenos Aires nació como un puerto estratégico sobre el Río de la Plata. Desde sus orígenes coloniales, la ciudad fue moldeada por oleadas migratorias, transformaciones políticas y desarrollos arquitectónicos que dejaron huella en su trazado urbano y en su patrimonio edilicio.

Los primeros barrios —San Telmo, Montserrat, San Nicolás y Constitución— concentran buena parte de esa memoria urbana. San Telmo, con sus casonas coloniales y calles adoquinadas, fue hogar de la aristocracia porteña antes de la fiebre amarilla de 1871. Montserrat, núcleo fundacional, alberga edificios emblemáticos como la Manzana de las Luces. San Nicolás, hoy corazón financiero, conserva joyas como el Teatro Colón y el Palacio de Tribunales. Constitución, articulado por la estación homónima, combina arquitectura ferroviaria con viviendas populares de principios del siglo XX.

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Ahora bien, con más de 450 años de historia, ¿cuál es entonces el barrio con mayor cantidad de viviendas históricas. Para ello, primero resulta fundamental entender qué significa que una vivienda esté “protegida” por su valor histórico.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta con un sistema legal para preservar su patrimonio arquitectónico. Las propiedades pueden estar protegidas bajo tres figuras principales:

• APH (Área de Protección Histórica): zonas o parcelas donde se regulan intervenciones edilicias para conservar el valor patrimonial del entorno.
• Ley Firme (CPU/CUR): inmuebles que ya fueron catalogados por ley, con protección efectiva.
• Catálogo Preventivo: propiedades en evaluación, con protección provisoria mientras se determina su valor patrimonial.

Estas figuras están reguladas por la Ley 1227, sancionada en 2003, que establece criterios de protección y procedimientos de evaluación para obras en inmuebles con valor histórico, arquitectónico o cultural.

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El ranking

Una vez definidos estos conceptos, entonces sí podemos dar cuenta de cuáles son los barrios, a través de las comunas, que según los registros oficiales tienen mayor cantidad de parcelas y de propiedades protegidas o en proceso de protección.

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Si se consideran tanto las propiedades ya protegidas por ley como aquellas en proceso de catalogación, el siguiente ranking muestra qué comunas concentran la mayor cantidad de inmuebles con valor histórico:

1. San Telmo, Montserrat, San Nicolás, Constitución y Puerto Madero. Encabezando el listado con holgura, los barrios de la Comuna 1 reúnen más de 2350 registros entre parcelas con Área de Protección Histórica (APH), Ley Firme CPU/CUR y Catalogados (1297) y edificios en firme o en catálogo preventivo de protección (1053). Esta zona concentra el núcleo fundacional de la ciudad, con casonas coloniales, iglesias centenarias, edificios públicos históricos y calles adoquinadas. San Telmo y Montserrat, en particular, son emblemas del patrimonio porteño.
2. Barracas, La Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios. La Comuna 4 suma 1188 registros entre parcelas (137) y edificios protegidos o catalogados preventivamente (1051). Dentro de ella, La Boca y Barracas concentran conventillos, viviendas de chapa, fábricas reconvertidas y arquitectura popular con fuerte identidad cultural.
3. Balvanera y San Cristóbal. La Comuna 3 se destaca por sus 835 registros totales (32 parcelas y 803 edificios). Su tejido urbano está marcado por edificios de renta de principios del siglo XX, pasajes residenciales y una alta densidad edilicia con valor patrimonial.
4. Recoleta. Este clásico barrio que compone él solo la Comuna 2 ocupa el cuarto lugar con 576 registros totales (80 parcelas y 576 edificios). Su perfil arquitectónico incluye palacetes, edificios neoclásicos y el patrimonio funerario del Cementerio de la Recoleta, uno de los más relevantes de América Latina.
5. Palermo. Finalmente, la Comuna 14 tiene 630 registros, que se desglosan en 74 parcelas y 556 edificios.