En un momento en que el mercado inmobiliario opera en modo cautela, una desarrolladora decidió avanzar en sentido contrario. El grupo Ayres, integrado por capitales argentinos y chilenos, anunció un plan de inversión de US$1000 millones para los próximos 10 años. En ese marco, el grupo desarrollará 700.000 metros cuadrados en una década, con un ritmo objetivo de 70.000 metros por año y un volumen de inversión que, al valor de construcción estimado en torno de los US$1500/m².

Con esta apuesta busca desarrollar nuevos polos de la zona norte del Gran Buenos Aires. La inversión llega en un contexto marcado por la volatilidad macroeconómica, el aumento acelerado de los costos de construcción y la dificultad para proyectar a largo plazo.

En 2025 desde la desarrolladora ya invirtieron US$53 millones en la compra de terrenos y planean desembolsar otros US$45 millones en 2026.

La noticia sorprende en un escenario donde los lanzamientos se redujeron y muchas compañías optaron por administrar inventario antes que expandirse. Parte de esa prudencia responde a un dato central: en los últimos 18 meses, los costos de obra crecieron muy por encima de la inflación general, lo que comprimió márgenes y obligó a redefinir estrategias.

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Aun así, desde la empresa sostienen que una planificación territorial de largo plazo permite atravesar los ciclos económicos sin perder valor. “Cuando lo mirás en horizontes de 10, 15 o 20 años, el negocio no es solo el desarrollo, también es la plusvalía de la tierra”, explica Gonzalo Sánchez Zinny, gerente general de Ayres Desarrollos,

Las zonas en la mira

Uno de los pilares del plan es la estrategia de land banking: adquirir y reservar tierra en zonas que anticipan crecimiento demográfico o mejoras de accesibilidad. Por eso, el grupo compró tierra en Benavidez, Cardales y en Tortugas. También tienen metros remanentes en Pilar.

“La clave es generar tejido urbano, no proyectos sueltos”, sintetiza Sánchez Zinny con 70 hectáreas en esas zonas. “Este año compramos para desarrollar 500.000 metros nuevos; no es tierra para guardar, es tierra para desarrollar ciudades”, apunta.

La mirada no está puesta en un proyecto aislado, sino en la construcción de distritos completos, con viviendas, servicios, espacios verdes y equipamiento bajo un mismo masterplan. En otras palabras, el ejecutivo resume la filosofía de la compañía como “hacer ciudad” más que perseguir oportunidades puntuales. “No construimos metros cuadrados y en cada proyecto dejamos espacio para el verde, para el encuentro, para la vida. Elegimos perder metros antes de perder el sentido”, enfatiza Javier Rius,, el socio argentino que junto con el chileno, Eduardo Fernández León, tomaron la decisión de avanzar con este plan de inversión. Este foco en el largo plazo es la que justifica seguir invirtiendo en la Argentina incluso con alta volatilidad.

Los proyectos

En Benavidez ya avanzan las primeras etapas de lo que la firma define como Distrito Aires Benavidez. Allí el grupo adquirió cerca de 15 hectáreas sobre la avenida Benavidez, el corredor que conecta clubes tradicionales, colegios y el centro comercial de Nordelta. Un proyecto de housing y departamentos de US$18 millones de inversión con tickets que van desde los US$150.000 hasta los US$260.000.

En Cardales el foco está puesto en otro tipo de emprendimiento: un proyecto con lotes más grandes, de 2600 m² pensados para quienes quieren construirse una segunda vivienda. El proyecto fue concebido como un “barrio de campiña”, con baja densidad y la mitad de la superficie destinada a usos compartidos. En la primera etapa, de 116 lotes, ya se comercializó cerca del 40%, con tickets que oscilan entre US$100.000 y US$200.000. “Tendrá dos casas por manzana”, agrega el ejecutivo.

“Nos sorprendió la velocidad de la demanda de segunda vivienda: prácticamente no hay inversores, son familias que se imaginan viviendo el campo a media hora de los corredores tradicionales de zona norte”, comenta el ejecutivo.

En paralelo, la compañía proyecta que Pilar continúe siendo el eje operativo, con margen suficiente para triplicar la superficie desarrollada hasta ahora. El grupo tiene en cartera nuevos proyectos residenciales y de usos mixtos sobre la Panamericana incluidos productos para segmentos premium en el área conocida como Pilará.

El tercer foco del plan es la zona de Tortugas, donde adquirieron alrededor de 15 hectáreas entre los kilómetros 38 y 40 de la Panamericana, en un corredor donde también actúan otros jugadores relevantes. Allí el proyecto todavía se encuentra en etapa de planificación y no tiene fecha de lanzamiento, pero la apuesta es replicar la lógica de distritos con mixtura de usos y complementar el desarrollo de otros actores de la zona.

La compañía que desarrolló al tradicional barrio Ayres del Pilar tiene casi 30 años de presencia en el país con un modelo basado en comunidades planificadas, infraestructura integrada y desarrollo por etapas. Allí, sobre terrenos que hace dos décadas eran campos, el grupo desarrolló más de 160.000 metros cuadrados entre barrios cerrados, condominios y edificios de oficinas, y aún conserva tierra remanente para sumar otros 150.000 m² en la zona de Aires Vila, a la altura del kilómetro 43,5 de la Panamericana. Ese antecedente, que supo transformar grandes extensiones rurales en barrios urbanos, es el que ahora busca replicarse en nuevas áreas.

Los desafíos

Más allá del potencial urbano, el plan enfrenta desafíos evidentes. La economía argentina presenta ciclos que modifican rápidamente los costos, la financiación y los ritmos de obra. Cualquier proyecto que se extienda en el tiempo debe considerar escenarios cambiantes, desde variaciones en el tipo de cambio hasta restricciones regulatorias o cambios en la demanda. “El mayor desafío es el país”, concede Sánchez Zinny y describe que cada lanzamiento obliga a trabajar con distintos escenarios de precios, tiempos de obra y financiamiento, y a apoyarse en consultoras, proyecciones de suelo y planificación flexible.

Aun así, afirma que el socio chileno del grupo mantiene una visión optimista sobre el mediano plazo argentino y “cree que viene una buena época para la Argentina, por eso estamos acelerando ahora para adelantarnos a esa mejora”.

La inversión anunciada también funciona como señal. En un mercado que en los últimos años redujo su escala, la decisión de avanzar con un plan territorial amplio introduce un matiz distinto: la idea de que, incluso en contextos adversos, hay compañías dispuestas a operar con mirada de largo plazo.

Desde la empresa remarcan que los proyectos no dependen exclusivamente del nivel de preventa para avanzar, lo que les permite sostener cronogramas aun cuando el mercado se frena. “Cuando lanzamos un proyecto, lo terminamos independientemente de la velocidad de venta”, subraya Sánchez Zinny.

Si el plan se concreta según lo previsto, Benavidez, Cardales y Pilar podrían conformar un corredor con nuevas centralidades, servicios y propuestas residenciales de diversa escala. La dimensión del proyecto, tanto en superficie como en inversión, sugiere que el impacto no será únicamente comercial, sino también urbano. Pero por ahora, la estrategia está clara: crecer en territorio, anticipar demanda y proyectar ciudad en tiempos de incertidumbre.