Hace poco más de un mes, la Ley de Modernización Laboral se publicó en el Boletín Oficial, y de esa manera sus medidas quedaron efectivas.
Aunque su eje central es el laboral, el artículo 192 incorpora dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.
El efecto de estas reformas es a partir del 1 de enero de 2026. “Entonces, el beneficio es retroactivo», afirma el tributarista Sebastián Domínguez, titular del estudio SDC Asesores Tributarios.
Aunque las medidas producen que el Gobierno pierda recaudación, Domínguez explica que esa pérdida “es baja y no mueve demasiado”. Sin embargo, con la exención aspiran poder “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos” y eliminar gravámenes considerados de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”, siguiendo la política oficialista de reducción de impuestos.
En esta línea, el profesional hace una aclaración que vale la pena destacar: las exenciones pueden ser derogadas. Si el Gobierno actual logra la reelección se supone que seguirán por el mismo camino; sin embargo si hay un cambio político estas medidas pueden verse afectadas. “Es importante tener esto presente, aunque actualmente el beneficio está, en el futuro puede cambiar”, resume.
Cuáles son las reformas que benefician al mercado inmobiliario
En la compraventa
Para el caso de la compraventa de inmuebles, anteriormente, una persona humana, no habitualista —que no es broker inmobiliario— que adquiría una propiedad desde el 1 de enero de 2018 y la vendía, si tenía un resultado positivo por esa venta, debía tributar el impuesto cedular del 15%, explica Domínguez. Actualmente, si se realizan ventas de manera ocasional estarán exentas del tributo.
En cambio, para las personas humanas que compran y venden inmuebles y su actividad es la inmobiliaria, en vez de tener el impuesto cedular, tienen que tributar Ganancias con una alícuota del 5% al 35%. En este caso, no se modifican los impuestos que deben pagar ya que son habitualistas. Lo mismo ocurre con el caso de las sociedades, donde la compraventa estaba gravada y continúa de esa forma.
Para el alquiler
En lo que respecta a los alquileres que se cobran de inmuebles con destino casa habitación, antes tributaban Ganancias. Con la nueva ley gozan de la exención del impuesto retroactiva, con efecto al 1 de enero de 2026, para personas humanas. Esto también aplica para personas jurídicas por los ejercicios fiscales iniciados a partir de esa misma fecha.
A diferencia de lo que ocurre con la compraventa, no importa si la persona es habitualista o no: “La exención en el alquiler rige para todos, ya sea el que tiene 15 inmuebles y los alquila con destino vivienda como para el que alquila uno solo con ese destino”, agrega Domínguez. Es decir, que no se establece condición de sujeto -personas humanas, sucesiones indivisas y también personas jurídicas- ni de cantidad de propiedades.
Una pregunta que surge al conocer estas medidas es si los inquilinos se benefician con esta situación. En este contexto, Domínguez explica tres escenarios:
- Si se produce más oferta de inmuebles con destino casa habitación se puede producir una baja en el precio de los alquileres.
- Si la oferta no se ve modificada, difícilmente la baja de impuestos se traslade al valor del alquiler. En este caso el beneficio será solo del dueño, que podrá gozar de una mayor rentabilidad.
- Si hay muchas inversiones y aumentan los precios de los inmuebles -producto de una mayor demanda- como el alquiler es una rentabilidad de la inversión, puede ser que los alquileres suban y se mantengan; de esta manera los inquilinos no verán los precios de los alquileres más bajos.
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Esta medida se diferencia de la ley 27.737 -promulgada a fines de octubre de 2023- que eximió la cuota impositiva del monotributo para aquellos que tenían hasta una sola actividad de alquiler de inmuebles y hasta dos propiedades. Esa ley, además, dicta que para tener los beneficios impositivos, el alquiler debe ser la única actividad declarada en el Monotributo.
¿Qué efectos tiene en el mercado inmobiliario?
Las repercusiones de las medidas recientes son favorables. Entre ellas, se encuentra un aumento significativo de la ganancia neta para los propietarios que alquilan su vivienda. Esta premisa es sostenida por el informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, que investiga el aumento de la rentabilidad del alquiler de una propiedad en caso de que se apruebe la exención del impuesto. En números, explican que una persona que tributa una alícuota del 35% tendría un aumento de rentabilidad del 60% y uno que tributa una del 13%, del 17%.
La variación de la alícuota se explica por la escala: no es un porcentaje fijo, sino que existe una alícuota progresiva desde el 5% hasta el 35% aplicada sobre la ganancia neta y de acuerdo al monto.
Aunque los que tienen inmuebles alquilados ya gozan de la exención, a un mes de la promulgación de la ley, el tributarista no observa, de forma generalizada, un movimiento de personas que busquen comprar inmuebles por el beneficio. Sino que los inversores agregan otras variables a la ecuación, como la situación económica y los movimientos del mercado inmobiliario.
“Para el que quiere invertir en ladrillo, este momento se presenta como una buena oportunidad para comprar. Los precios no han subido y se puede utilizar el beneficio de la exención”, resume el especialista, y concluye que si el Gobierno es reelecto, y a la Argentina le va bien, los precios de las propiedades deberían ir al alza. De esta manera, cuando la persona decida vender, tendrá el beneficio por la plusvalía.
