Solo el 6 % de los contratos de alquiler tradicional en la actualidad se pactan en dólares, pero la reciente salida del cepo –que puso fin al reinado del dólar MEP y estableció una banda oficial de $1000–$1400 por dólar– reavivó el debate sobre si conviene o no conviene seguir tomando como referencia a la moneda estadounidense a la hora de cerrar un contrato.
El 14 de abril de 2025 entró en vigencia el levantamiento del “cepo” cambiario. De esta manera, se abandonó el uso casi obligatorio del dólar MEP como referencia en las transacciones inmobiliarias y se centralizó la operatoria en el dólar oficial, que ahora fluctúa dentro de una banda de $1000 (límite inferior) a $1400 (límite superior), actualizada al 1 % mensual.
Este esquema busca ofrecer mayor previsibilidad cambiaria y permitir al Banco Central acumular o desprenderse de reservas según donde opere la divisa en la banda.
Alquileres: cuánto va a aumentar en junio de 2025 según el índice con el que cerraste el contrato
“El 94 % de los contratos de alquiler en la Ciudad se firma en pesos y solo el 6 % en dólares”, un 10% menos que el mes siguiente a la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, según datos aportados por el Colegio Inmobiliario porteño (Cucicba), pero este pequeño segmento sigue marcando precios de referencia, sobre todo en el sector de propiedades premium.
En el último año, el Observatorio Estadístico del Colegio registró un promedio del 90% de contratos en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC. “Y este último mes se incrementó la parte de pesos”, comenta Miguel Chej Muse, corredor inmobiliario responsable del observatorio. “Las personas fueron viendo la estabilidad, y el mercado no prevé un salto grande; el salto que podría haber es justo por inflación.”
En paralelo, un relevamiento de Zonaprop mostró que los anuncios de alquiler en dólares cayeron 35% respecto de 2023 y que, en enero de 2024 (el mes siguiente a la derogación de la ley de alquileres) la mayoría de las publicaciones estaban en dólares, mientras que hoy esto se revirtió: el 58% figuran en pesos y el 42% en dólares.
Por su parte, Mateo García, director Residencial en Toribio Achával, cuenta que tienen varios clientes que decidieron cerrar sus contratos en dólares y piensan seguir así. “Lo hacen en dólares porque no quieren especular con la inflación. Ellos mismos te dicen: ‘dólares son dólares’”, cuenta. “Cada cliente define su perfil y se analiza el contrato con el inquilino. Vemos un mercado muy dinámico y mientras haya estabilidad en el tipo de cambio, las operaciones van a seguir empujando”, agrega.
Hoy, con un mercado que opera con un dólar distinto . ¿Conviene seguir pactando los contratos en pesos?
Para responder esta pregunta, analizar lo que pasó en el último año es clave. “El propietario que el año pasado cerró el contrato en dólares, perdió”, asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y agrega: “Hoy, aunque esté liberado el cepo, las personas todavía están reacias a hacerlo en dólares por experiencias previas. Mucho impacto en el corto plazo no va a haber; hay que esperar qué pasa en el largo plazo y ver cómo reacciona el mercado”, agrega.
Riesgos del piso de la banda: un dólar a $1000
Un contrato atado al dólar oficial expone al propietario por la fluctuación de esa moneda: en el escenario actual con banda cambiaria ese riesgo es menor. De todas formas, si la cotización cae a $1000, el propietario cobra menos pesos por cada dólar pactado. Por ejemplo en un contrato de US$500, cobraría $500.000. Pero si sube a $1400 -el más alto de la banda- ese mismo contrato de US$500 se traduce en $700.000, una ganancia extra respecto al piso.
La situación cambiaria actual revela que hoy los inquilinos prefieren los contratos en dólares, pero los propietarios, en pesos. Balayan añade que, tras las malas experiencias de devaluaciones previas, “aunque esté liberado el cepo, todavía la gente está reacia a hacerlo en dólares”.
Ventajas y desventajas de dolarizar vs. pesificar en 2025
Para poder analizar qué podría suceder en un futuro con un contrato firmado en dólares, vale tomar como referencia los datos mensuales que publica el FocusEconomics, el informe que reúne las proyecciones de las principales consultoras. En la última entrega, la estimación es que a fin de año el dólar oficial rondará los $1306,40, lo que implicaría una depreciación de 30,6 % respecto al piso de $1000 y $1509,80 a fines de 2026, mientras prevén una desaceleración de la inflación al 42,9 % en 2025 y 25,5 % en 2026.
Con estos números, pactar un contrato en dólares, por ejemplo de US$500 mensuales, ofrecería al propietario a fines de 2025 un alquiler de $653.200, y si la inflación efectivamente se mantiene por encima de la depreciación oficial (30,6%) como sucedería en el que caso de que se concreten las proyecciones, la renta en dólares pierde atractivo. Es decir, al propietario no le conviene cerrar el contrato en dólares.
Desde el lado del inquilino, otro es el análisis. Si tiene un contrato en dólares, cuanto más cerca el dólar esté del tope ($1400), más cara será la cuota traducida a pesos.
En cambio, un contrato en pesos también de $500.000 que se ajuste por IPC –al 42,9 % proyectado para 2025– llevaría la cuota a $714.500, superando en $61.300 la conversión de US$500 al tipo oficial. Pese a esta diferencia, los inquilinos prefieren pactar todo en pesos porque reducen la exposición al riesgo cambiario y tienen mayor previsibilidad ya que los ajustes trimestrales o cuatrmestrales se pactan por inflación.
Mayor posibilidad de negociación
La mayor cantidad de oferta y la dinámica actual fortalecen al inquilino en la mesa de negociación. “Hoy el acuerdo entre partes funciona muy bien y la realidad es que ya el propietario tiene menos fuerza al momento de negociar, porque una propiedad que en 2023 se alquilaba en horas, ahora tarda tres semanas en reservarse”, contextualiza Chej Muse.
“Tenemos casi 15.000 propiedades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires para vivienda. De las cuales 12.000 a 12.500 vencen todos los meses y se renuevan unas 8500; la mayoría se quedan donde están. El resto va al mercado y si vas a buscar tenés 4000 o 5000 opciones nuevas en distintos barrios y a distintos precios”, agrega el especialista.
Balayan ratifica que el contrato en pesos genera confianza en ambas partes: “Antes de la derogación de la ley, los propietarios pedían dólares para no quedar desfasados por la alta inflación con un ajuste anual por ICL. Pero con ajustes por IPC cada tres o cuatro meses, los propietarios están tranquilos y los inquilinos también. Además, los inquilinos cobran en pesos, entonces prefieren también hacerlo en pesos”.
