El gobernador de Nueva Jersey, Phil Murphy, firmó en julio diferentes proyectos de ley que impactan en la vivienda. La NJ A3361 establece un límite en el aumento de alquiler para ciertos sitios de vivienda para edificios modulares o casas prefabricadas.
Qué establece la ley de alquileres en Nueva Jersey
La legislación establece limitaciones para los locatarios y también incluye definiciones clave relacionadas con “sitio de vivienda cubierto” y “parque de casas prefabricadas”.
Aplica a una parcela de tierra dentro de un parque de casas prefabricadas que se alquila al propietario de un edificio modular o industrializado.
Excepto por las disposiciones especiales para nuevas tenencias o peticiones al comisionado, un propietario no puede aumentar el alquiler de un sitio de vivienda cubierto más 3,5% durante un período de 12 meses, en comparación con el alquiler cobrado durante los 12 meses anteriores.
Por otro lado, el término alquiler incluye no solo la cuota base, sino también:
- Las tarifas de lote (incluidas las tarifas de licencia).
- Los costos de recargo de impuestos transferidos al inquilino.
- Cualquier otro gasto especial en Nueva Jersey.
Excepciones y solicitudes especiales
Los propietarios podrán solicitar una autorización especial ante el Comisionado de Asuntos Comunitarios si demuestran que los ingresos actuales por alquiler resultan insuficientes para cubrir incrementos imprevistos en impuestos, mantenimiento, servicios públicos o seguros.
La solicitud deberá acompañarse con pruebas y documentación que respalden estos gastos adicionales.
Sanciones por incumplir los límites de aumento
La Ley A3361 incluye sanciones severas para los propietarios que apliquen aumentos superiores al límite sin la debida autorización. Las medidas contempladas son:
- Revocación del incremento: el alquiler deberá volver al precio anterior a la infracción.
- Multas administrativas: cada violación conlleva una multa de 1000 dólares por unidad.
El texto también habilita a los inquilinos a iniciar acciones judiciales contra los propietarios infractores. Si el Tribunal Superior de Nueva Jersey determina que existió una violación, el inquilino puede recuperar US$500 por una primera infracción y US$1000 por una segunda o por las subsiguientes.
Además, los arrendatarios tendrán derecho a reclamar el reembolso de los honorarios legales razonables y podrán usar la violación como defensa en un proceso de desalojo, al argumentar un aumento abusivo.
Si bien se trata de una ley estatal del Estado Jardín, también se definió cuándo prevalece o respeta las ordenanzas locales. Las disposiciones continúan vigentes si fijan un aumento máximo fijo y numérico, sin basarse en el Índice de Precios al Consumidor (CPI, por sus siglas en inglés) ni en criterios variables, siempre que el incremento no supere el 3,5% durante un período de 12 meses.
En cambio, la normativa estatal anula las ordenanzas municipales que permiten un aumento superior al 3,5% o que utilizan el CPI u otros indicadores para calcular el límite. En esas jurisdicciones, los propietarios que deseen superar el tope deberán solicitar autorización ante la junta o agencia municipal de nivelación de alquileres, si existe.
La primera demanda
Ahora, según informó Nueva Jersey.com el operador de un parque de casas móviles en el condado de Ocean demandó al fiscal general del estado Matthew Platkin, al comisionado del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey, Jacquelyn Suárez, y al municipio de Manchester por las nuevas restricciones del estado a los aumentos de alquiler.
La demanda la presentó MHC Pine Ridge en Crestwood II, LLC, que posee y opera Pine Ridge en Crestwood, una comunidad de casas móviles. En el documento alega que la nueva ley hará que no se pueda obtener una tasa justa de rendimiento de propiedad y la acusa de ser la “medida de control de alquileres más dracónica en todo el estado en la nación”.
