La oferta de inmuebles en venta en la Ciudad de Buenos Aires acumula tres meses consecutivos de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas. En números, hay alrededor de 72 mil departamentos y 106 mil inmuebles en total disponibles en los principales sitios inmobiliarios, según datos del Radar Inmobiliario elaborado por la inmobiliaria Fabián Achával.

En este contexto, el dato que llamó la atención de los especialistas es que los “departamentos en construcción” atraviesan una realidad completamente distinta. “Desde enero de 2025 el segmento en construcción cayó un 82% en oferta, mientras que la suba en la oferta del usado de más de 50 años fue del 21%”, compara Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

Este fenómeno contrasta con la dinámica general de recuperación del sector: los precios de publicación siguen en tendencia alcista, las operaciones de compraventa crecen mes a mes y la participación del crédito hipotecario en las escrituras van en aumento, aunque a un ritmo moderado (alrededor del 20% del total).

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En números, en abril de 2025 se firmaron 5471 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, lo que implica un incremento del 50% con respecto al mismo mes de 2024. Si se comparan los primeros cuatro meses del año, se acumularon 18.156 operaciones, cifra que representa el segundo mejor registro de los últimos 18 años.

En el primer trimestre, la suba interanual fue aún más pronunciada: en enero el crecimiento alcanzó el 93,7% y en febrero el 94%. Estas cifras reflejan que, más allá de la escasez de unidades en pozo, la demanda de inmuebles mantiene un ritmo sostenido.

¿Qué está pasando con las unidades en construcción?

En diciembre de 2024 la cantidad de departamentos en construcción ofertados rondaba las 11 mil publicaciones -similar a la cantidad de los “a estrenar”-, pero, a partir de enero, comenzaron a caer y llegó a que en mayo haya menos de 1800 publicados. Lo que representa una caída de casi un 85% en cinco meses.

Para entender las causas de la caída de departamentos en pozo publicados, hay que entender dos dinámicas actuales muy importantes en el mercado inmobiliario: la situación del costo de construcción en un mercado de demanda concentrado en los usados y los costos de publicación de los departamentos.

“En el mercado de usados se está dando una absorción relativamente importante, algo que se ve en las escrituras: en abril, aproximadamente el 20% de las operaciones estuvo motivado por el impulso del crédito hipotecario. El resto responde a condiciones de estabilidad en las que, en muchos casos, el valor de venta de un departamento en pozo es inferior al costo de reposición”, explica Issel Kiperszmid, director de Dypsa International, a LA NACION.

A lo que se refiere el empresario es que cuando los costos de construcción y materiales comienzan a superar los precios de venta proyectados, los desarrolladores optan por retirar las unidades de oferta. “A fines del año pasado hubo proyectos en construcción en los que se decidió suspender la comercialización porque no era rentable. Prefieren esperar a que el mercado se ajuste y haya una ruptura de stock del usado”, señala el desarrollador inmobiliario.

A este escenario se suma un factor estructural. Achaval analiza que hay un cambio de ciclo; hoy la señal de precio indica que al comprador le conviene comprar un departamento usado porque hay una fuerte brecha entre los precios de este tipo de unidades -baratas en términos históricos con aumentos que vienen lentos- y el costo de construcción -que pasó de mínimos a máximos en menos de dos años-. “Pero son ciclos que se revierten y así la muestra la historia”, aclara. Sin ir más lejos en 2018 cuando arrancó la crisis del sector inmobiliario, los valores estaban en máximos históricos y la construcción era barata. La pregunta que se realiza el broker en este contexto en el que se realentiza la construcción esperando mejores precios es cuando va a cambiar esta señal de precios relativos.“Cuando se vacíe el precio de los residenciales usados”, responde.

Pero la realidad es que hoy que se venden más usados que pozo. Por lo que, si están bajando los avisos de pozo es porque se vende poco.

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Por lo que, otro punto clave de este fenómeno es que existe un acuerdo tácito entre desarrolladores e inmobiliarias: dado el fuerte incremento, incluso por sobre la inflación, de los costos de publicar en los principales sitios inmobiliarios, todos buscan bajar gastos, y lo más fácil de recortar son los avisos de unidades en pozo, porque se venden poco y, además, en un mismo edificio hay muchas unidades.

Entonces, se plantea la duda: ¿realmente hace falta publicar todas las unidades de un mismo edificio? ¿O es preferible mostrar solo una o dos para no disparar el costo de marketing inmobiliario? Son ambas cosas: hay menos avisos porque no se venden y, al mismo tiempo, para recortar costos. Es una realidad dual: no tiene sentido mantener tantas unidades de pozo publicadas cuando el ciclo favorece al usado.

¿Cuándo se dará una vuelta de ciclo?

Según Issel Kiperszmid, esta situación es coyuntural y durará hasta que se produzca el “ajuste de mercado”, que comprende dos etapas:

Vaciamiento de stock y aceleración de precios: a medida que el stock de las unidades usadas comience a agotarse, los precios subirán con mayor fuerza. “Hoy, la suba es lenta, pero llegará un momento en que se rompa el stock. Ahí veremos un salto en los valores de venta”, asegura. Esta tendencia consolidará una brecha aún mayor entre el mercado de usados y el segmento en construcción.

Incorporación de tecnología e insumos importados: la apertura económica permite la incorporación de nuevas tecnologías y fuentes de insumos provenientes del exterior, por lo que, a mediano plazo esto tenderá a moderar gradualmente los costos de construcción. Sin embargo, en el corto plazo, el alza de precios será el motor principal.

Sobre el futuro del ciclo, Achával enfatiza: “Cuando baje el costo de la construcción y se acomoden los precios relativos de la economía, o cuando suba mucho el precio del metro cuadrado del usado, el balance volverá a inclinarse hacia el pozo. Todavía estamos en etapa de ajuste”.

Un proceso lento

Este agotamiento del stock del usado que subrayan los especialistas se daría más rápidamente si el otorgamiento de créditos hipotecarios creciera más abruptamente.

El problema es la limitación del sistema financiero local: “Durante los años de alta inflación, los bancos se financiaron con recursos propios, pero ese modelo tiene un límite. Hoy no pueden ofrecer créditos a 20 o 30 años como en otros países porque no cuentan con un mercado de capitales hipotecarios sólido”, explica Kiperszmid.

Por este motivo, muchos desarrolladores esperan con incertidumbre la evolución de los lineamientos oficiales. “El Gobierno debería impulsar mecanismos más ágiles para securitizar créditos hipotecarios, por ejemplo a través de los fondos de garantías sustentables o involucrando a compañías de seguros de vida y otros actores del mercado que dispongan de fondos a mediano y largo plazo”, sugiere. Sin un flujo constante de financiamiento hipotecario, el acceso a la vivienda propia corre el riesgo de estancarse, lo que a su vez retrasaría la reactivación plena del segmento de pozo.

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“Hoy la cancha está a favor del segmento residencial usado, que tiene precios muy atractivos: en términos reales, se mantienen en valores de 2006”, apunta Achával.

 La diferencia entre los precios del usado y los valores de pozo -con el costo de construcción en alza- genera una paradoja: los desarrolladores desincentivados para poner en venta nuevas unidades, mientras los inversores y compradores prefieren el usado por su relación precio-superficie. En números concretos, el promedio del metro cuadrado de un departamento en pozo en la Ciudad se ubica en promedio en los US$2893, mientras que el del usado en los US$2211, y el a estrenar alrededor de los US$2831, según Zonaprop.

Por lo que, el reacomodamiento dependerá de dos variables: la velocidad con la que se agote el stock de departamentos usados y la rapidez con que el sistema bancario pueda canalizar más financiamiento. Si el primer factor se acelera, los precios de venta de inmuebles usados pegarán un salto y, en consecuencia, los valores de pozo volverán a acomodarse.