El mercado inmobiliario de Lima y Callao registró uno de los valores más altos en precios de departamentos desde 2020 a septiembre de 2025, mientras que la superficie promedio de las viviendas ofertadas siguió reduciéndose.
De acuerdo con el informe publicado por la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), los departamentos de entre 60 y 70 metros cuadrados (m²) desplazaron a unidades más grandes y se posicionaron como los preferidos por el público durante el último año, impulsando un cambio en el comportamiento de la demanda.
CODIP: Ventas de departamentos de 2 y 3 dormitorios dominan el sector
La preferencia se centra especialmente en viviendas compactas y funcionales, orientadas a familias jóvenes y profesionales. CODIP reportó que estos departamentos concentraron el 25.7% de la demanda general, superando a otros formatos tradicionales en Lima Metropolitana.
“La vivienda de 60 a 70 metros cuadrados refleja cómo está cambiando la forma en que vivimos y accedemos a una vivienda formal. Son espacios funcionales, bien ubicados y accesibles, que hacen posible el sueño de la casa propia con una inversión sostenible”, señaló Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, en declaraciones recogidas por el mismo organismo.
El análisis de la entidad gremial indicó que, de enero a septiembre de 2025, los departamentos de 2 y 3 dormitorios concentraron el 41.6% y 40.7% de las ventas respectivamente. El segmento de 1 dormitorio también mostró crecimiento relativo, aunque la demanda familiar se mantuvo dominante. El informe subraya que los compradores valoran la ubicación y la eficiencia del espacio más que el metraje total, consolidando una tendencia de largo plazo hacia viviendas de tamaño más reducido.
Mercado inmobiliario de Lima y Callao registra récord de operaciones
En lo que corresponde a la evolución de precios, CODIP precisó que el incremento acumulado en Lima Metropolitana fue de solo 1.5% durante los últimos dos años, ubicando el precio promedio del metro cuadrado en S/ 8,742 en 2025. El ticket promedio de venta se mantuvo estable en torno a S/ 456,313, reflejando una demanda que, pese al entorno económico desafiante, sostuvo la inversión en vivienda formal y restringió el alza de precios a niveles moderados. El informe enfatizó que la ausencia de saltos abruptos en los valores centrales representa un escenario atractivo para la inversión.
A nivel de volumen, entre septiembre de 2023 y septiembre de 2025, se transaron 48,671 unidades en Lima y Callao. El sector inmobiliario sumó 240 empresas y 1,065 proyectos activos, lo que representa un aumento frente a 2024, cuando se reportaron 238 firmas y 976 proyectos.
La absorción mensual promedio alcanzó 4.3%, uno de los indicadores más sólidos en la década reciente, mientras que la velocidad de venta promedio rondó 2 unidades por proyecto al mes. La oferta total del sector se situó en 48,671 unidades en 2025 contra 41,951 en el año anterior, y el valor total de ventas para Lima alcanzó los S/ 8,602 millones.
Lima Moderna y Lima Este lideran absorción de viviendas nuevas, según CODIP
El análisis geográfico realizado por CODIP detectó que Lima Moderna y Lima Este presentaron la mayor absorción mensual, seguidas por Lima Norte y Lima Sur. Los formatos más vendidos siguen siendo los de 2 y 3 dormitorios, aunque las unidades entre 40 y 60 m² lograron el 39.1% de la participación general. El nuevo patrón de preferencia por áreas eficientes y diseños estructurales flexibles fortalece la proyección del sector a futuro.
La mayor parte de la oferta en 2025 corresponde a proyectos en plano y construcción (más del 80%), con una proporción inferior al 10% en entrega inmediata. CODIP explicó que este escenario refleja la confianza del comprador en desarrollos en curso y una planificación sectorial que evita saturar el mercado. El tiempo estimado para agotar el stock fue de 22 meses al cierre del tercer trimestre.
Entre los factores macroeconómicos, el informe indica que la inflación se situó en 6.73% anual en septiembre 2025, mientras que la tasa promedio de créditos hipotecarios se mantuvo estable, con morosidad bancaria ubicada en 2.58%. El subempleo en Lima, en cambio, alcanzó el 38.2% en 2025, reflejando las restricciones aún presentes en la economía formal. Las expectativas empresariales en el sector inmobiliario rondaron el 50% y la correlación positiva entre absorción y financiamiento mantuvo la dinámica de ventas activa.
Absorción mensual de viviendas alcanza niveles históricos en Lima
CODIP también resaltó el impacto de la Vivienda de Interés Social (VIS), que siguió como uno de los principales motores del crecimiento en zonas emergentes como Lima Norte, Lima Sur y Lima Moderna. Aunque los segmentos de menor precio (debajo de S/ 146,900) representaron menos del 2% de la oferta total, el rango entre S/ 244,600 y S/ 488,800 concentró el 71% de las ventas en 2025.
Según Ana Cecilia Gálvez, el mercado inmobiliario peruano atraviesa “una etapa de madurez y transformación. Hoy el comprador está más informado, la banca más competitiva y los desarrolladores más estratégicos”. La preferencia por unidades más eficientes, junto con una oferta planificada y precios estables, sostiene el atractivo del sector y refuerza su proyección de crecimiento responsable, según difundió CODIP.
