Calcular el precio de una vivienda que se quiere comprar, vender o alquilar no es fácil. Propietarios, compradores, inquilinos y caseros dudan de si el precio que pagan o cobran por un piso está por debajo o por encima del de mercado. Para calcular el valor correcto existen fórmulas que utilizan los analistas e inversores inmobiliarios y que, según expertos de Bankinter, “sirven para calcular el precio de cualquier activo”.
Lo primero a tener en cuenta es que los precios de venta y alquiler guardan una relación que, pese a poder variar en función del tiempo y otras características, permiten hacerse una idea aproximada del valor de una vivienda. Así, en el caso del arrendamiento existe el ratio de rentabilidad bruta por alquiler. Se trata del porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtendríamos por una vivienda en alquiler entre su teórico precio de venta. “Aunque no vayamos a alquilar nuestra vivienda, es una buena referencia para conocer si estamos haciendo una buena inversión”, señalan los analistas de Bankinter.
Ponen el ejemplo de una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros, la rentabilidad bruta que ofrece es del 5%, un porcentaje que se calcula con la siguiente fórmula: 12.000/240.000×100=5%. En este caso se trata de “rentabilidad bruta, y no neta, porque es el ratio utilizado para este cálculo por el Banco de España. Si quisiéramos calcular la rentabilidad neta deberíamos restar de los ingresos los gastos que tenga”, explican desde Bankinter.
Relación Precio Beneficio (PER)
El PER es otra de las fórmulas que nos permite identificar si nos estamos moviendo en el precio adecuado a la hora de comprar una vivienda. Se trata de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler. Este dato equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta o, lo que es lo mismo, al número de años que se tardaría en pagar una vivienda con el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas y viviendas. El PER en el ejemplo anterior sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería: 240.000/12.000=20 veces.
Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta
De acuerdo con los datos anteriores, los expertos de Bankinter señalan que si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), se podría calcular la tercera. “Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España y actualizado trimestralmente, sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable”, indican.
Así, según el último informe del Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2025 fue del 3,3%, si lo dividimos por 100 (100/3,3) obtendríamos el PER, que en este caso es de 30,3 años o casi 363 meses.
En resumen, “si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 363 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado”, apuntan las mismas fuentes.
Ponen el supuesto de una vivienda que se alquila por 1.500 euros al mes, si se multiplica ese precio de alquiler mensual por 363 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 544.500 euros en las condiciones actuales. Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 270.000 euros, bastaría con dividir entre 363 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 743 euros mensuales.
¿Comprar o alquilar?
Otro ejemplo de aplicación de esta tabla es cuando nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir comprando el piso o alquilando. Si, por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros al mes (12.000 euros/año), la pregunta que podemos plantearnos es si convertirnos en propietarios o inquilinos. Para responderla, lo primero que hay que hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000/12.000) y sale 33 veces. Este dato es alto, ya que es superior a la media española actual de 30,3 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.
“Cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler”, recomiendan los expertos de Bankinter.
Calcular si tu vivienda está cara o barata
La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, pero es la media para toda España y, generalmente, es interesante ajustarla a cada caso particular. Por eso, una vez conocido el método conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las viviendas son iguales. Como regla general, el PER puede variar por la ubicación del piso, dependiendo de la provincia en la que esté, del distrito, del barrio…
En este sentido, en el distrito madrileño de Chamberí el precio de venta de un piso a cierre de mayo de 2025 se situó de media en 7.246 euros el metro cuadrado, mientras que el de alquiler fue de 22,2 euros mensuales (266,4 euros al año), según datos de idealista. De dividir el valor de compra frente al alquiler anual se obtiene un PER de 27,19 veces. Mientras que en el distrito madrileño de Puente de Vallecas, con el precio de compra a 2.816 euros el metro cuadrado y de 17,7 euros el alquiler (212,4 euros al año), el PER baja a 13.25 veces.
Las mejores casas tienen un PER más alto
En relación con lo anterior, los analistas consideran que “por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Mientras que las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo”.
A su juicio, todos estos datos indican que “en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podrían comprarse el piso en el que viven de alquiler”.
El precio medio por metro cuadrado también es una variable que se ha utilizado desde hace muchos años para conocer si se está comprando bien o mal un piso. Su cálculo es muy sencillo y es el resultado de dividir el precio de compra entre los metros cuadrados de los que disponga la vivienda. A la hora de tener en cuenta los metros cuadrados del inmueble, existen distintos conceptos como los metros construidos o los útiles. Habitualmente se utilizan como medida estándar los construidos: “Es cierto que cada piso tiene unas peculiaridades que influyen en su precio, pero la media puede servir para saber si se está haciendo una buena o mala compra de una vivienda”, inciden desde Bankinter.
