Una reciente evaluación del mercado inmobiliario colombiano advierte que Bogotá se encuentra entre las ciudades más inaccesibles de América Latina para la compra de vivienda, debido a la combinación de altos precios por metro cuadrado y bajos niveles de ingreso en los hogares.
La capital colombiana presenta una de las mayores desconexiones entre el valor del suelo urbano y el poder adquisitivo de sus habitantes, lo que reduce significativamente las posibilidades de acceder a una propiedad propia.
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Según el informe de Finca Raíz, el precio promedio del metro cuadrado en Bogotá asciende a $9.828.000, lo que equivale a unos 2.340 dólares. Este valor es el más alto del país y supera el de otras ciudades principales como Medellín, Cartagena o Cali.
Además, se aproxima al de capitales europeas como Madrid o Berlín, pese a que los niveles salariales en la capital colombiana distan considerablemente de los que se registran en estas ciudades del primer mundo.
Uno de los indicadores más reveladores del estudio es el número de años que tendría que ahorrar una familia promedio para adquirir un apartamento de 60 metros cuadrados en Bogotá.
Según el análisis, ese periodo sería de al menos 22 años de ahorro constante, incluso por encima del tiempo estimado que se necesitaría para comprar un inmueble similar en ciudades como Nueva York.
En términos prácticos, el informe indica que, con el ingreso mensual promedio en Bogotá, solo se podrían adquirir 0,37 metros cuadrados de vivienda al mes. En contraste, en urbes como Madrid o Berlín los ingresos permiten comprar más de un metro cuadrado en ese mismo lapso.
Esta brecha coloca a la capital colombiana por debajo de otras ciudades latinoamericanas que también enfrentan dificultades similares, como Lima o Ciudad de Guatemala, pero donde la relación entre ingresos y precios inmobiliarios no es tan desfavorable como en el caso colombiano.
La posibilidad de acceder a una vivienda tampoco mejora significativamente a través del crédito hipotecario.
Fincaraiz.com.co calculó que una pareja bogotana debería tener ingresos mensuales por al menos $13.272.000 (unos USD 3.160) para financiar el 70% del valor de una propiedad de 60 metros cuadrados, a un plazo de 20 años.
Esta cifra representa un ingreso 182% superior al promedio de los hogares en la ciudad, lo que evidencia la limitada cobertura del crédito como mecanismo de acceso a vivienda para la mayoría de la población.
El panorama es igualmente complejo en otras ciudades del país. En Medellín, por ejemplo, se estima que se requieren ingresos mensuales cercanos a los $12.176.000, es decir, 146% más que el ingreso medio local. En Cartagena y Bucaramanga, el rango de ingresos necesarios para acceder a un crédito hipotecario oscila entre los $9.702.000 y $12.138.000.
En todos los casos, el poder adquisitivo de las familias está muy por debajo de lo requerido, lo que restringe fuertemente las posibilidades de financiamiento.
En contraste, algunas regiones del país como el Eje Cafetero y Cali presentan condiciones relativamente más favorables.
Allí, el precio promedio por metro cuadrado se sitúa en $5.460.000 y $5.796.000 respectivamente, y el tiempo de ahorro estimado para adquirir vivienda es de aproximadamente 15 años.
Aunque no es una cifra baja, representa una diferencia significativa frente al caso de Bogotá, posicionando a estas zonas como las más accesibles del país en términos de vivienda.
El informe también recoge el análisis de Baltasar Urrestarazu, gerente regional de la marca, que observa que, aunque los precios de los inmuebles no han presentado incrementos desproporcionados en los últimos años, sí se ha ampliado la brecha entre estos y los ingresos reales de la población.
Esta disparidad, señala, ha hecho que el objetivo de tener vivienda propia sea cada vez más inalcanzable para buena parte de la clase media, históricamente uno de los principales segmentos aspirantes a adquirir propiedad.
Bogotá, sin ser la ciudad con los precios más altos del mundo, se perfila como una de las más restrictivas para comprar vivienda si se considera la relación entre ingresos, precios y condiciones de financiamiento.
Esta situación plantea desafíos urgentes en materia de políticas públicas, particularmente en el diseño de esquemas de subsidio, acceso a crédito y planificación urbana que respondan a las realidades económicas de la mayoría de la población.
