En un contexto en que el real estate recuperó el atractivo como modo de inversión, ya que, en el último año creció la rentabilidad en los alquileres, varios empiezan a poner los ojos nuevamente en este sector, como un modo de hacer rendir los ahorros. Y aunque el modelo tradicional de inversión o más conocido son los departamentos, existen muchos rubros dentro de este mercado que también generan ganancia e incluso implican un ticket de ingreso más chico que el de un departamento.
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Efectivamente, si se analizan los números de los departamentos, es posible ver que en el último año el retorno de inversión en estos inmuebles creció y pasó de estar en 4,24% en julio a 5,37% en mayo, según Zonaprop.
En el caso de las cocheras, la rentabilidad también se incrementó. “Como el dólar estuvo planchado, hoy los pesos que generan los inmuebles te alcanzan para comprar más dólares. Además, desde que la ley de alquileres se derogó y se pueden negociar libremente los contratos, la ecuación entre el costo de la cochera y lo que se obtiene del alquiler es más interesante”, explica Alan Flexer, gerente de emprendimientos y residencial en Narvaez.
Uno de los atractivos de las cocheras, en contraposición con los departamentos, es que cuentan con tickets de ingreso mucho más bajos. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² se ubicaba en mayo en un precio de venta de US$106.631, por lo que, es difícil que, quien no tenga o consiga prestado US$100.000 pueda acceder a un inmueble de este tipo.
Ahora bien, los valores de las cocheras son más bajos, lo que disminuye la barrera de ingreso a esta inversión. Por ejemplo, un informe de Reporte Inmobiliario muestra que en Belgrano, entre Cabildo y Virrey Vértiz, y la avenida Juramento e Iberá, los precios de una cochera en emprendimientos a estrenar arrancan en los US$35.000 y llegan a US$40.000, dependiendo en cada caso del emprendimiento y de la particular localización de ellas dentro de los edificios. Ahora bien, en un barrio con un metro cuadrado más bajo, como Almagro, las cocheras dentro de los emprendimientos se cotizan entre los US$30.000 y los US$35.000.
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Vale aclarar que las cocheras precisan de menor mantenimiento que los departamentos y ahorran dolores de cabeza a los dueños, al evitarse reclamos que puede hacer el inquilino, por posibles problemas o arreglos con el inmueble. Ahora bien, un especialista resalta cuál es la clave que hay que tener en cuenta, para que la ganancia sea interesante. “Lo que verdaderamente determina si es una inversión buena o no es el tipo de expensas que pague cada cochera. Hay algunas que incluyen gastos como ascensor, agua u otros, que bajan la rentabilidad. Para el análisis, es importante ver dónde está ubicada la cochera; si pertenece a un edificio con muchos amenities y servicios, es probable que te las incluyan en parte de las expensas”, agrega Flexer.
¿Cuánto sale alquilar una cochera?
En relación a ese análisis, si se observan los valores de alquiler de cocheras publicadas en CABA, estas se ubican entre $80.000 y $150.000 mensuales. En ese sentido, Gonzalo Painceira, de Toribio Achával, señala que «la rentabilidad anual que deja el alquiler de una cochera oscila entre el 4% y 5%”.
Ahora bien, si el análisis se focaliza en Rosario, los valores rondan números similares: en Zonaprop se ofrece una cochera de 12 m², en calle Paraguay al 1400, por $86.700; en Moreno al 1500, se puede encontrar una cochera con 5 años de antigüedad por $108.000; en calle Rioja al 2900 se muestra un inmueble de este tipo, a estrenar, de 15 m², con espacio para un auto, por $100.000.
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A la hora de analizar el precio de una cochera, es importante tener en cuenta que la ubicación determinará fuertemente el valor. Esta se puede entender en dos sentidos: la localización teniendo en cuenta si se trata de un edificio antiguo, a estrenar o en pozo, y la ubicación analizando la zona en la que se encuentra (el tránsito que suele tener, la disponibilidad de estacionamiento que suele haber y por ende, la demanda que tendrá).
Vale aclarar que es importante conocer los reglamentos de los edificios, ya que algunos permiten ofrecer cocheras en alquiler para cualquier inquilino, pero otros solo habilitan el uso de cocheras para los propietarios del edificio y prohíben el alquiler a gente externa.
