La Ciudad Autónoma de Buenos Aires continúa mostrando signos de recuperación. En el mes de mayo se registró una suba en la cantidad de escrituras: se concretaron 5610 operaciones, lo que representa un crecimiento del 22% interanual. El monto total involucrado fue de $782.636 millones, un aumento del 125,9% en pesos frente a mayo del año pasado.
En comparación con abril (cuando se firmaron 5471 escrituras), el número creció un 2,6%. El monto promedio de cada operación fue de $139.507.455 (equivalente a US$119.307 al tipo de cambio oficial promedio), lo que implica un aumento del 90,2% en pesos y del 46,9% en dólares.
Uno de los datos más llamativos en la Ciudad fue el salto en las escrituras con crédito hipotecario: en mayo se firmaron 1300 hipotecas, un crecimiento del 822% respecto al mismo mes del año pasado. En los primeros cinco meses del año ya se acumulan 5394 operaciones con financiamiento bancario.
“Cumplimos tres años de crecimiento interanual de manera consecutiva, es decir, 36 meses con signo positivo ininterrumpido. Y el otro dato alentador es que las operaciones con crédito son todos los meses un poco más”, destacó Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos porteño. Y añadió: “Creemos que es preferible seguir creciendo así, con un escenario de dólar más estable, donde la gente vea que es posible pagar una cuota hipotecaria”.
Por su parte, Alan Flexer, gerente residencial & emprendimientos en Narvaez, se muestra positivo a los datos y agrega que “en caso de que los anuncios sobre el uso de los dólares sean implementados, sumarán una herramienta más para dinamizar el movimiento de compra venta”.
La situación en la Provincia: baja la cantidad de operaciones con hipoteca
La provincia de Buenos Aires alcanzó en mayo el mayor volumen de escrituras de los últimos 13 años. Se firmaron 11.790 operaciones de compraventa, lo que representa un crecimiento interanual del 24,65% respecto al mismo mes de 2024, según datos del Colegio de Escribanos bonaerense.
Pero, a diferencia de CABA y a pesar del récord, un dato encendió una luz de alerta: en la comparación con abril, el mercado mostró una baja del 3,12% y, en particular, retrocedió de una manera más abrupta la cantidad de escrituras con hipoteca, lo que vuelve a poner en el centro del debate los obstáculos que persisten en el acceso al crédito hipotecario.
De acuerdo con el relevamiento, en mayo se concretaron 1992 operaciones con financiamiento bancario. Aunque este número representa el mejor mayo desde 2018 y un aumento del 471% interanual (el año pasado apenas se habían firmado 349 hipotecas en ese mes), el dato mensual mostró una caída del 6% respecto de abril (cuando se firmaron 2110). También es importante aclarar que en mayo de 2024 recién habían comenzado a lanzarse las primeras líneas de préstamos, por lo que la comparación interanual con respecto al crédito no va a ser muy relevante.
En el acumulado de los primeros cinco meses del año, en la Provincia se firmaron 47.966 escrituras, con un promedio mensual de 9593 operaciones, lo que representa una suba del 48,31% frente al mismo período de 2024.
“En mayo hemos visto cómo se mantiene la tendencia de crecimiento interanual que venimos observando desde hace unos meses. Más allá de la leve baja con respecto a abril, seguimos notando signos positivos en el comportamiento general del mercado”, reconoció Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia.
La baja podría parecer menor en el contexto general, pero no pasa desapercibida para el sector, que sigue con atención la evolución de las condiciones de crédito. Entre febrero y mayo, cada mes superó por sí solo la cantidad de hipotecas firmadas en todo 2024. Sin embargo, las nuevas condiciones impuestas por los bancos comienzan a frenar ese envión. En muchos casos, las entidades subieron las tasas entre dos y cinco veces en cuestión de pocos mees, y aún hay un acceso limitado para monotributistas y trabajadores independientes, lo que restringe el alcance del financiamiento.
¿Por qué aflojó el crédito?
Pese al aumento del 471% interanual en hipotecas (de 349 en mayo de 2024 a 1.992 este año), la caída mensual muestra un obstáculo clave: la suba de las tasas de las líneas de préstamos. En las últimas semanas, varias entidades ajustaron sus tasas entre dos y cinco puntos, encareciendo las cuotas mensuales.
Sobre esto concordó el presidente de la entidad: “A pesar de que los números interanuales siguen siendo muy positivos, vemos esa pequeña merma en relación al mes anterior en las compraventas con hipoteca. Creemos que uno de los motivos puede ser el aumento de las tasas de algunos bancos que hacen que la cuota sea de mayor valor y por consiguiente, se reduce la cantidad de personas que pueden calificar“.
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Para entender la suba de las tasas, es importante conocer la situación del mercado actual: la demanda supera la oferta de fondos. Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.
Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumentan los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de moderar el acceso. “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
De esta forma, los préstamos se encarecen y se reduce el universo de personas que pueden acceder a su casa propia.
Igualmente, el presidente del Colegio se mostró esperanzador: “El fuerte crecimiento interanual en la cantidad de hipotecas confirma el impacto que está teniendo una mayor disponibilidad de opciones crediticias. Esperamos que este proceso se sostenga y amplíe, para facilitar el acceso a la vivienda y fortalecer al sector en su conjunto”.
Caída de las escrituras
Más allá del freno del crédito, otra explicación para la baja intermensual del 3% en las escrituras en general radica en la escasez de producto disponible.
“Se nota mucho la baja de stock. Hay muy poco. Cuando entra una casa, se publica más cara porque hay mucha demanda y poca oferta. Lo que está en precio se vende enseguida, y después no hay reemplazo. Es probable que la caída de las escrituras tenga que ver con eso”, sostuvo Alejandro Soto Acebal, gerente de la inmobiliaria Varela Kramer, que opera en la zona norte del Gran Buenos Aires.
El broker explicó que “los valores de publicación hoy están más alineados con los precios reales de venta. Ya no hay tanta diferencia entre lo que se pide y lo que se paga. Eso achicó el margen de negociación, y como consecuencia, subió el valor de cierre en las operaciones”.
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En ese sentido, advirtió que el crédito no está impulsando el mercado como se esperaba: “Yo no he recibido un gran aumento de hipotecas, no tienen el movimiento esperado. Hay menos crédito que operaciones al contado: cada cuatro escrituras, una es con hipoteca. No es lo que más se está haciendo”.
Pero, para traer un poco de calma aseguró que para ver como evoluciona el mercado hay que esperar a los próximos meses que son los que tienden a tener mayor movimiento (septiembre, octubre y noviembre). También estos períodos fueron los que en 2024 tuvieron el mayor movimiento de préstamos hipotecarios UVA, por lo que serán clave para poder hacer la correcta comparación interanual.
