A pocos días de que termine noviembre, en el último mes del año los contratos de alquiler vigentes enfrentarán una nueva suba en su valor mensual. Es importante aclarar que el aumento dependerá de la modalidad bajo la que se firmó el acuerdo de locación ya que, en la actualidad, continúan vigentes tres tipos de contratos a la vez: los que fueron firmados bajo la ley de alquileres, los que lo hicieron con su actualización y los que se acordaron luego de la derogación de la normativa.

Las características de cada modalidad son las siguientes:

• Los que fueron firmados bajo la ley de alquileres: tienen ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL).
• Los que lo hicieron luego de la actualización de la normativa -en octubre de 2023-: con ajustes semestrales por Casa Propia.
• Los que se pactaron a partir de la derogación de la ley -el 29 de diciembre de 2023-, con libertad contractual entre las partes.

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Pero, tal como lo fue en el mes anterior, el impacto será menor: solo se actualizarán aquellos acuerdos firmados bajo dos modalidades vigentes, ya que los contratos bajo la antigua ley de alquileres -a pesar de que muchos siguen vigentes- y con ajustes por ICL ya no percibirán aumentos.

Qué contratos se actualizan en diciembre

En este contexto, los contratos que percibirán aumentos este mes son los siguientes:

• Los firmados en diciembre de 2023 bajo la actualización de la ley, con ajustes semestrales por Casa Propia.
• Los firmados a partir del 29 de diciembre de 2023, luego de la derogación de la ley, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales según el IPC.

Mientras que, los contratos firmados bajo la antigua ley, con duración de tres años y actualizaciones anuales por ICL, ya no registran incrementos porque a partir de octubre de 2023 se comenzaron a firmar con Casa Propia (venciendo esta modalidad en octubre de 2025) y ahora existe la libertad contractual. Aquellos que se actualizaron el pasado octubre, finalizarán definitivamente en 2026.

Aumento por IPC

A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.

En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas en la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

De esta manera, para quienes firmaron contratos con ajuste cada tres meses, el aumento de diciembre se calculará con el último índice publicado por el Indec -octubre de 2025-, por lo que el incremento será del 6,43%. En números concretos: si el alquiler es de $600.000, el nuevo valor a pagar en noviembre será de aproximadamente $638.556,58. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $851.408,78.

Por Casa Propia

Es importante aclarar que los contratos firmados para el índice Casa Propia representan una pequeña porción de los acuerdos, ya que esta modalidad estuvo vigente desde el 18 octubre hasta el 29 diciembre de 2023. De esta manera, los contratos que fueron firmados con Casa Propia percibirán su cuarto aumento con una actualización de 21,69%. Es decir que, si el alquiler comenzó con un valor de $200.000 -en 2023-, con este nuevo incremento se irá a $915.316.

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Por ICL

Es importante aclarar que, como en la actualidad los contratos se pactan con libertad contractual, hay acuerdos que pueden seguir cerrándose con ajustes por ICL pero ya no la obligación de ajuste anual como decía la ley. De esta manera, para los que perciban en diciembre el aumento -con incrementos cada tres meses- por este índice, tendrán un alza del 6,01%.

¿Qué pasa con los contratos que finalizan?

En diciembre también finalizarán contratos, estos son los que fueron pactados en el mismo mes del 2022 y firmados bajo la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.

Ahora, el panorama del mercado es otro: la gran mayoría de los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por continuarlo, deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.

Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se publican en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, a pesar de que esa brecha en la actualidad se achicó debido a la desaceleración de la inflación.