El miércoles al mediodía un grupo de delincuentes entró a la casa de Valeria Mazza ubicada en las barrancas de Acassuso, y se apoderó de una mochila. Taína Gravier, la hija de la reconocida modelo, vio la situación y sus gritos ahuyentaron a los ladrones que abandonaron el bolso en la puerta y huyeron.
La intrusión a la casa de Valeria Mazza, ubicada en una de las zonas con las propiedades más caras de San Isidro, puso el foco de atención mediática en uno de los lugares más aspiracionales de zona norte. “La belleza del entorno, con un microclima que permitió el desarrollo de una vegetación centenaria exuberante, la cercanía al río, los tradicionales colegios privados, las decenas de clubes náuticos y sus rápidos accesos son algunos de sus diferenciales“, enumera Daniel Salaya Romera, director de la inmobiliaria homónima.
Y desde Inmobiliaria Narvaez, Alan Flexer, gerente de sucursal San Isiro, coindice en que “el valor principal de las Barrancas de San Isidro pasa por la calidad del entorno, la baja densidad habitacional, la abundancia de vegetación y arboleda, así como la proximidad y vista franca hacia el Rio de la Plata. La zona se caracteriza por su exclusividad y por el alto valor de sus propiedades, que fluctúa significativamente en función de la ubicación precisa (cercanía al río, orientación), el estado, la antigüedad, el estilo arquitectónico y la superficie del lote”.
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Los precios de las casas
Salaya Romera, con varias casas en venta en la zona con precios que van desde los US$790.000 hasta los US$1.250.000, asegura que el corredor de las barrancas, desde Béccar a Martínez (y especialmente en San Isidro) se convirtió en la “zona más buscada del norte con uno de los tickets inmobiliarios más costosos del país”.
Flexer también aporta que en cuestión de precios, el rango de alta gama se ubica desde US$1.500.000 hasta $3.000.000 en casas de categoría superior con grandes lotes y superficies cubiertas de entre 450 y 800 m². “Y especialmente aquellos inmuebles ubicados directamente sobre la barranca con vistas despejadas o con parcelas de más de 1.000 m², pueden superar ampliamente los US$5.400.000″, asegura.
Las Barrancas no es un barrio marcado en el mapa, sino que es la franja que está arriba de la barranca y mira hacia el Bajo. Es una zona histórica de casas grandes y naturaleza. “En Barrancas el metro construido no manda: se paga ubicación, proyección visual, vegetación madura y calidad arquitectónica”, expresa Silvina Vicente, broker de D’Aria Propiedades.
Carolina Rocca, broker residencial en LJ Ramos, una de las especialistas de esa inmobiliaria en Acassuso, agrega que las casas en la barranca de San Isidro son “exclusivas” y cuenta que su mayor diferencial son las vistas al río y su tranquilidad.
La inmobiliaria tiene muy pocas opciones en venta pero actualmente dispone de una casa de US$4.000.000 con un lote de 5000 m².
Según la especialista, generaliza en que se puede hablar de un valor promedio de las propiedades que ronda el US$1.000.000. “En el regreso de la pandemia, la zona volvió a ganar valores sostenidos y altos”, marca Leonor Achával, directora de Achaval Cornejo.
¿Es segura la zona?
Pese al episodio que vivió la familia Mazza-Gravier, Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades explica que la seguridad de la zona es “muy buena”. Sin embargo, reconoce que se necesitaría “más apoyo de la policía. Tiene mucha seguridad particular, mucha garita».
Otra es la mirada de Rocca quien explica que aunque en San Isidro hay garitas con guardias “siempre existió la inseguridad. Esa es una de las mayores preocupaciones de los habitantes de la zona, que buscan cada vez más opciones en barrios cerrados».
Respecto a la oferta, Mieres aclara que no abundan las casas en venta. La mayoría de los nuevos compradores adquieren una casa para luego demolerla y construir una nueva. Este fenómeno se da porque San Isidro y La Lucila tiene viviendas tradicionales de hasta 50 años de antigüedad, y las personas buscan casas modernas. “Cuando los valores son muy altos, esa opción no rinde por el costo que implica comprar, demoler y construir”, aclara.
También desde Narvaez afirman que la oferta es muy escasa porque “es un barrio muy consolidado que rara vez salen casas a la venta”, dice Flexer, quien agrega que también hay poca oferta en terrenos luego de que la firma haya desarrollado cuatro barrios en barrancas de San Isidro: Finca Pueyrredon, Finca Sarmiento, Martinez Chico y Saenz Peña. “Actualmente no tenemos nuevos proyectos en desarrollo en esta zona específica”, dice.
Un dato no menor es que hasta hace un tiempo, muchas de las casonas se convirtieron en pequeños barrios cerrados pero ahora una normativa de la zona prohíbe esa posibilidad.
“Ojalá se vuelvan a permitir los barrios cerrados”, comenta Rocca. Explica que las casas en las barrancas son quintas enormes, que antes se subdividían, pero ya no se puede, lo que termina limitando su venta: “La gente ya no quiere mantener esas monstruosidades”, comenta.
En cuanto a la demanda de la zona, Achával describe que “los compradores son gente de la San Isidro de toda la vida, van al Casi y al Club Náutico, y a colegios tradicionales como el Santa Inés”.
Mieres agrega: “Es gente tradicional, un público selectivo“. Aunque sigue siendo un barrio de hogares antiguos y grandes ”está mutando a casas más chicas y nuevas”.
Una tendencia que benefició a la demanda inmobiliaria de la zona es la migración de quienes tras la pandemia se mudaron a Pilar y Escobar y hoy buscan volver a zonas más cercanas a la ciudad por el aumento del tráfico en Panamericana, la ausencia de horas pico y la vuelta a la presencialidad. “Ceden el barrio privado en Pilar por una casa a la calle en San Isidro. Buscan evitar el tráfico y ganar calidad de vida”, declara Rocca y adelanta otro fenómeno de época: las familias que se mudan del corredor Bancalari en busca de opciones en barrios con mejor acceso al transporte público para facilitar que sus hijos adolescentes lleguen a la facultad o al trabajo.
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Para finalizar, Vicente, de D´Aria describe la demanda como “calificada y no masiva”. Pocos compradores, pero que “no miran qué hay, sino que compran por zona”. La exclusividad es facilitada por: “La densidad baja, los lotes grandes y las restricciones urbanísticas”. En otras palabras, define el sector por la topografía, la altura y el paisaje, más que por un plano.
Dentro de ese corredor se distingue:
- Barrancas altas con vista al río: lo más cotizado.
- Zonas arboladas tradicionales: mismas calidades, pero sin vista.
- Sectores cercanos al Tren de la Costa: con viviendas de muy buena calidad.
Los precios dependiendo de ciertas características:
- Típicas casas tradicionales sin vista: US$600.000 – US$900.000
- Casas con lotes grandes o entornos destacados: US$1.200.000 – US$1.800.000
- Propiedades con vista franca al río o implantación excepcional: desde US$$2.000.000.
Las microzonas clave:
- Barrancas de San Isidro (Libertador al Río): el sector más exclusivo, que incluye las calles interiores con proximidad directa a la costa y el Casco Histórico. Aquí se encuentran las casas de mayor valor y las mansiones históricas.
- Barrio Parque Aguirre / Barrancas de Acassuso: vecindario de características similares, con gran arboleda y propiedades de alto valor, que extiende el corredor de la barranca hacia el sur.
