Luego de días de expectativas acerca de qué forma el Gobierno incentivaría el uso de los dólares bajo el colchón, finalmente se conocieron los detalles de lo que se bautizó como el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, una iniciativa con cambios concretos que podrían dinamizar al mercado inmobiliario.
“Tus dólares, tu decisión. Podés usarlos como quieras, sin tener que andar demostrando de dónde los sacaste. Los argentinos vuelven a ser inocentes hasta que ARCA demuestre lo contrario”, resumió el vocero presidencial, Manuel Adorni, hoy en la conferencia de prensa y detalló que el plan tendrá dos etapas.
Una que incluye todo lo que el Poder Ejecutivo Nacional puede hacer y está a su alcance: se hará por un decreto que se firmará en las próximas horas y llevará a que la UIF adecué su normativa al nuevo esquema.
La otra etapa será un proyecto de ley, que buscará blindar a los ahorristas argentinos a futuro, previendo acciones de próximas gestiones de gobierno.
De todas las anunciadas, son tres las medidas que afectarán de lleno al mercado de compraventas de propiedades:
- Los escribanos ya no deberán informar ninguna actividad notarial
- El comprador o el agente inmobiliario no deberá informar cuando una propiedad se pone en venta
- El régimen de pago de expensas también queda exento de ser informado (antes se informaban aquellas que superaban los $32.000)
Las dos primeras medidas tendrían un efecto importante en el mercado, ya que permitirían que se concreten operaciones que antes se frenaban por las restricciones y exigencias de información. Además, aportará mayor liquidez en un mercado que no tiene fondos para seguir prestando dinero y otorgar créditos hipotecarios.
“El gobierno está viendo cuáles son las medidas a tomar para que el mercado sea sincero y competitivo, y esto lo está haciendo en base a la realidad económica, es decir, está llevando a leyes las cosas que en la realidad suceden. Y que van a seguir sucediendo, aunque no sean legales, porque como bien dijo el presidente no todo lo legal es legítimo”, reflexiona Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria hómonina.
¿Por qué se destrabaría la compraventa de propiedades?
“Hoy por hoy, el que pone en venta una propiedad, si está por encima del valor del COTI (el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) -que es la mayoría de las veces así- tiene que informar a ARCA de la puesta a la venta. Luego, una vez hecha la compraventa, el escribano debe informar la operación a ARCA con el monto final en el que se cerró”, explicó Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. Pero antes de hacer la escritura, los escribanos consultan de dónde proviene la plata, algo conocido como “el certificado de origen de fondos“, documento que con las nuevas medidas los escribanos ya no necesitarían pedir más, ya que no deberían informar nada a ARCA.
Covello, de la inmobiliaria homónima sugiere que se realice una lista de las inmobiliarias habilitadas y a través de ellas se pueda controlar.
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“Hay un cambio de régimen de información de muchos actores, entre ellos, de los escribanos. Entendemos que no van a tener que informar el origen de fondos y esto permitiría que se realicen mas operaciones, porque no hay necesidad de justificar de dónde proviene la plata. De esta forma, podría aumentar la demanda”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.
Un especialista del mercado explica a LA NACION que, previamente, muchas operaciones se caían, por este motivo. “Nunca en mi vida tuve un cliente que pensara que viniera del narco, sin embargo, hubo una gran cantidad de operaciones que no pude hacer, porque no tenían origen de fondos. A veces son personas que recibieron una herencia o que trabajaron en negro”, explica la fuente.
De todas formas, habrá que ver si efectivamente se elimina el certificado de origen de fondos. LA NACION conversó con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y aseguraron que se está esperando la reglamentación.
“En el último año y medio vemos una importante reactivación inmobiliaria, la que continúa en franco proceso de aceleración, producto de las distintas medidas que se vienen tomando que son de público conocimiento”, asegura Fabián Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez. Y agrega: “En al caso particular de nuestra empresa, comparativamente del mes Abril 2024 con Abril 2025, duplicó sus ventas en cantidad de operaciones”.
Otros expertos opinan que no tendrá mucho impacto en el mercado del real estate. “Ahora, con estas medidas que se implementarían, no estaría ni el COTI ni la información del escribano, pero en ambos casos queda constancia de la vivienda en el registro de la propiedad de inmueble, con lo cual hay datos para localizar un bien no justificado. Le será más difícil a ARCA detectar los bienes y las inconsistencias, pero si hacen una fiscalización al contribuyente y, por alguna tarea detecta que tiene un inmueble, puede solicitar al registro de la propiedad del inmueble información de viviendas que están a nombre de él y por qué monto hizo la operación. Por lo que sigue pudiéndole hacer un ajuste tributario”, opina Domínguez.
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Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario, opina que, “a nivel actividad económica inmobiliaria, esto no influye, pero es un conjunto de medidas más que se inscribe en otras disposiciones para que se mueva más el mercado inmobiliario”.
¿Crecerán los créditos hipotecarios?
Pero el impacto en el mercado inmobiliario no sólo se vería en el agilizar operaciones de compraventa, por los cambios que implementaron en cuanto al régimen de información; otras medidas que anunciaron pronostican también mayor oferta de créditos hipotecarios.
En los últimos meses, diversas entidades bancarias subieron las tasas de sus créditos hipotecarios, llevando a que la tasa promedio llegue al 7,8%, alrededor de un 20% más desde que se lanzaron. Esto impacta de lleno en el bolsillo de los posibles tomadores, ya que, a mayor tasa, se necesitan más ingresos para poder acceder. Esto se debe a que, muchos bancos no cuentan con fondos para prestar plata. Pero ante la presión de la demanda, terminan ofreciendo y otorgando crédito…aunque con tasas más altas. La suba funciona como un filtro: restringe el ingreso de nuevos solicitantes y limita la exposición del banco.
De esta manera, el Ejecutivo, con las nuevas medidas anunciadas espera que esta situación se revierta: “Hay cada vez más gente que quiere tomar un préstamo, pero algunos bancos ya no tienen pesos para prestar. Por lo que, necesitamos que haya más dinero en la economía”, finalizó Caputo en la conferencia con periodistas.
