El semáforo del real estate mantiene sus indicadores en onda verde desde hace más de un año. Desde los precios de publicación que continúan en tendencia alcista, las operaciones de compraventa que no dejan de crecer mes a mes, hasta el aumento de la participación del crédito hipotecario en las escrituras; todo muestra que el mercado poco a poco sigue despegando. Al mismo tiempo, otro índice que marca un cambio de tendencia en los últimos meses alerta a los brokers inmobiliarios.

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Por un lado, son muchas las cifras que muestran las buenas noticias; si se analizan en detalle los indicadores antes mencionados, es posible ver que los valores de publicación continúan en alza.

Los precios de los departamentos en CABA aumentaron un 3,9% en lo que va del año, según el informe de mayo de Zonaprop, y acumulan una suba del 10,7% desde inicios del 2024. Se trata de 22 meses de crecimiento mensual y 15 meses de subas interanuales consecutivas.

Por su parte, las operaciones de compraventa vienen superando mes a mes a los registros de hace un atrás: en abril se firmaron 5471 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que muestra un 50% de incremento, en comparación con el mismo mes del 2024.

Si nos remontamos a los meses previos, en enero el crecimiento interanual fue del 93,7% y en febrero del 94%. Además, si se pone la mirada en los últimos meses, se observa que en el primer cuatrimestre se acumularon 18.156 operaciones, lo que marca el segundo mejor registro de los últimos 18 años.

El contexto macroeconómico también ayuda, ya que la reciente salida del cepo agilizará las operaciones en un mercado que se rige tradicionalmente en dólares. En este sentido, las visitas a portales inmobiliarios anticipan buenos augurios: según números de Daniel Bryn, en mayo hubo 13.922.000 búsquedas online, lo que muestra un crecimiento del 13% interanual.

Ahora bien, como se mencionaba antes, otro de los indicadores del sector marcó un amarillo en el semáforo inmobiliario. Con la reactivación de las ventas, el stock de publicaciones venía bajando y no se reponía nueva oferta con la misma velocidad que se vendía, pero según números del Radar Inmobiliario, elaborado por la inmobiliaria Fabián Achával, “detectamos que acumula tres meses de crecimiento interanual, luego de 29 meses consecutivos de caídas”. Más precisamente, en mayo, la oferta creció 10,6%, en comparación con mayo del año anterior: hay 72.000 departamentos en oferta y 106.000 inmuebles si se toman todas las tipologías, según Zonaprop.

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¿Por qué sube la oferta de propiedades en venta en CABA?

En un mercado que viene en crecimiento y que maneja números positivos como los mencionados antes, los niveles de oferta parecerían mostrar una paradoja. En ese sentido, los especialistas del sector tienen sus hipótesis sobre esta aparente contradicción.

Achával analizó los datos, en primera instancia pensando que, tal vez el aumento de las publicaciones podría ser por una suba en la cantidad de inmuebles en construcción ofertados que por el fuerte aumento en los costos puede llevar a que no se estén vendiendo. Sin embargo, su investigación, a raíz de números analizados por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, muestra que “desde enero del 2024 el segmento en construcción cayó un 82% en oferta, mientras que la suba en la oferta del usado de más de 50 años fue del 21%”.

A partir de estos datos, el broker estima que el aumento en el stock puede provenir de un grupo de personas que habrían retirado sus propiedades de la venta, dado la caída en los precios que hubo desde el 2019 en adelante, y que hoy estarían volviendo a publicar sus propiedades en el mercado. “El stock en oferta pasó de ser 165.000 inmuebles en 2022 a alrededor de 100.000 en el 2024. Hoy puede que esos propietarios estén volviendo, porque ven que hay mejores precios y más demanda en el mercado”, explica Achával.

“Cuando surgió el DNU de Javier Milei, en diciembre de 2023, creció la oferta de propiedades en alquiler, ya que, derogada la ley que regulaba esta actividad, volvió a ser una inversión atractiva. Ese primer impulso ya se equilibró y gente que tal vez había vuelto a ofrecer su departamento en alquiler, terminó su contrato y ahora lo ofrece en el mercado de la compraventa”, analiza Balayan.

Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima, coincide que en CABA se esté dando este fenómeno de suba de la oferta de propiedades en venta, aunque aclara que, en zona norte y oeste, el fenómeno es otro. “Muchos propietarios que venían esperando para ver cómo reaccionaba el mercado con los créditos, hoy se encuentran con que los precios están subiendo. Además, se suma la nueva realidad laboral, en la que se pide mayor presencialidad en los trabajos (lo que hace que gente que tal vez quería migrar al norte o a zonas suburbanas, vuelva a la Capital), una estabilidad en el nuevo gobierno y el blanqueo, que ha generado mucho movimiento en compraventa de inmuebles en CABA y ha motivado a muchos propietarios retraídos a volver a poner sus inmuebles en oferta”.

Del otro lado, en lugares como zona norte y oeste, aclara que el stock vive otra realidad: “Sobre todo en el norte, es histórica la menor cantidad de oferta que hay disponible tanto en metros cuadrados de departamentos como en m² de casas. En 70 años de historia nunca vimos un momento en que hubiera tan poca oferta; hoy, contamos con un 50% menos de lo que teníamos dos años atrás”.

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Otro especialista, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, asegura que el aumento de la oferta de inmuebles en CABA se da a nivel general, pero de manera más pronunciada en algunos barrios que en otros. Explica que, gracias al crédito hipotecario, hoy hay zonas que se están reactivando, que empiezan a tener una demanda que antes no existía, porque no contaban con esta herramienta para financiarse.

“Esas propiedades no se publicaban, no tenía sentido invertir en la publicidad de esos inmuebles, cuando la demanda potencial a la que iba dirigida, por la localización, no contaba con los recursos para comprarla. Hoy esa propiedad es factible venderla, porque existe el crédito”, explica Rozados.

¿Bajarán los precios?

“La suba que hubo en estos últimos meses en la oferta de propiedades en venta no es mucha, pero marca una condición distinta y genera una incógnita de cuánto van crecer los precios este año, ya que, para que haya una fuerte suba, se tiene que vaciar la oferta de inmuebles”. Esto despierta inquietud, sobre todo entre los desarrolladores inmobiliarios, que están esperando con mucha expectativa la suba en los precios de los inmuebles usados. Luego del aumento del costo de construcción, los valores del pozo crecieron fuertemente y se generó una brecha entre los precios de los inmuebles usados y en pozo. “Hoy la cancha está a favor del segmento residencial usado, que tiene precios muy atractivos, ya que se mantiene en valores del 2006 en términos reales. Si empieza a vaciarse ese mercado, subirán más fuertemente los precios de los usados, lo que generará también mayor atracción hacia el pozo”, agrega Achával.

Soledad Balayan opina que la buena noticia del aumento de oferta es que la gente tiene más opciones de compra, aunque también cree que puede desacelerar el aumento de precios. Al mismo tiempo, suma un componente al análisis: “Hay que preguntarse si lo que aumentó de la oferta es lo que se está buscando”. En ese sentido, señala que lo más demandando hoy para compra en Capital es el tres y cuatro ambientes, pero no es lo que más aumento tuvo de oferta. Para graficarlo, aporta números del incremento interanual en la oferta de departamentos en venta en CABA por tipología en una semana en mayo (comparándolo con la misma semana de mayo del 2024): la oferta aumentó un 29% en los monoambientes, un 15% en los dos ambientes, pero tan solo un 3% en los tres ambientes y un 5% en los cuatro ambientes.

Rozados analiza también los números de oferta, centrándose en Palermo. Observa que la diferencia entre abril del 2024 y abril del 2025 deja ver que hay un 67% más de oferta de monoambientes, un 41% más de dos ambientes, pero tan solo un 1,3% de más oferta en los tres ambientes. Al respecto, Balayan explica: “El impacto en los precios va a depender de la presión de demanda: cuantas más personas se peleen por lo mismo, más va a aumentar el valor. En el caso de los monoambientes, hay mucha oferta y poca presión de demanda, por lo que, en ese segmento no veo mucho aumento de precios”.