“El tono cambió”, fue la frase con la que Federico González Rouco decidió comenzar su presentación titulada “Costos altos, créditos y más estabilidad: el nuevo escenario”, en la décima edición del Summit de Real Estate que organizó LA NACION, el encuentro más convocante del sector.
Con una visión crítica pero esperanzadora, el economista especializado en vivienda planteó un giro en la conversación del sector: “Ya no hablamos solo de alquilar, ahora hablamos también de crédito y de los desafíos de construir. Hay desafíos, seguro, pero con ‘mejores’ problemas”.
El nuevo tono tiene que ver con un cambio de ciclo. Aunque la estabilidad no es plena y las tensiones persisten, el regreso del crédito hipotecario medido en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y una mayor previsibilidad en algunas variables despertaron expectativas en el sector inmobiliario, que hasta hace muy poco se sentía paralizado.
Sin embargo, González Rouco no esquivó las dificultades. “El actual escenario económico no es igual para todos”, advirtió. “Los que compiten con la importación, pierden; los que dependen del movimiento de mercado, crecen; y los que dependen de la apreciación, depende del mercado”, dijo, y aclaró: “Para la construcción es peor; para la compra, mejor”.
Uno de los datos en los que hizo hincapié en su presentación fue que los costos de construcción se duplicaron en dólares en el último año. González Rouco fue contundente: “No podemos esperar que la importación haga todo el trabajo. Como mucho, puede bajar un 10% los costos. Se necesitan cambios estructurales que permitan bajar costos, pero también precios de venta que convaliden”.
También puso el foco en un desajuste clave: la brecha creciente entre el dinamismo de la compraventa y la actividad de la construcción. “El cuello de botella va a estar en cómo crece la intermediación sin que la construcción lo acompañe al mismo ritmo. La brecha entre construcción e intermediación nunca fue tan grande, salvo durante la pandemia. Y no es sostenible”, afirmó.
Créditos hipotecarios
El crédito hipotecario -tema central de su análisis- volvió a escena en 2024, después de un apagón que duró cinco años. Según los datos presentados, en lo que va del año ya se otorgaron cerca de 20.000 préstamos, a los que se suman otros 10.000 de 2024. “No llegamos al pico de 2017/2018, pero la mejora es sustancial”, remarcó.
Aun así, señaló dos obstáculos importantes: la suba de tasas y la falta de liquidez. “La tasa promedio en los bancos -salvo el Nación- subió cuatro puntos”, advirtió. Este punto es importante, ya que cuando los bancos suben las tasas de sus líneas de préstamos, se dificulta la posibilidad de acceder, porque la cuota se encarece y, en consecuencia, los ingresos demostrables también.
La comparación histórica fue reveladora. “Para tener perspectiva: el crédito arranca desde casi cero. El período 2020-2023 fue el peor de la historia argentina en términos de nuevos créditos y de volumen de mercado. Hoy, el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI. Somos uno de los países del mundo con menos crédito hipotecario”, detalló. Y aportó datos regionales: “Paraguay tiene el equivalente a 130.000 créditos más que nosotros, y Chile, 1.800.000. Por lo que, salvo Venezuela, somos el peor parado de América Latina”.
González Rouco cerró su exposición con una serie de reflexiones. Pidió dejar de pensar en términos de ciclos y aprender a convivir con un escenario de apreciación cambiaria si se consolida. También sostuvo que, mientras nadie demuestre lo contrario, el crédito hipotecario seguirá siendo un fenómeno de momentos. “La demanda es infinita, incluso en crisis”, aseguró. Pero advirtió que, a pesar de que es importante, no todo se puede medir en términos financieros: “El análisis de tasa versus retornos alternativos o alquiler versus cuota es importante, pero no todo entra en el Excel”, dijo.
Finalmente, lanzó una frase que sintetizó el nuevo mapa del sector: “Que los intermediarios festejen y los desarrolladores sufran no es sostenible. La otra orilla del río es espectacular, pero el río está bastante complicado”.
