El mercado inmobiliario español ha experimentado en los últimos años un crecimiento sostenido de la demanda internacional, hasta el punto de que los extranjeros realizaron el 13,58% de las compras de viviendas en España entre enero y septiembre de 2025, según datos de los Registradores de la Propiedad. Este porcentaje ha crecido un 63,81% desde 2007, cuando los compradores internacionales representaban un 8,29% del total.
Sin embargo, la querencia de los foráneos por las casas españolas ha disminuido en los dos últimos años, si se tiene en cuenta que en 2023 el porcentaje de compradores de vivienda extranjeros alcanzó el 14,98% del total, lo que ha supuesto un descenso de más de un punto porcentual respecto a las cifras de 2025.
Aunque en esta caída han influido diversos factores, uno de los principales es el aumento del precio de la vivienda, que el apetito de los extranjeros por ella también ha ayudado a calentar: “La demanda extranjera es un factor más de tensión, no es el único ni tampoco el más importante. Pero que la compra se haya multiplicado por tres desde sus mínimos de hace 16 años, en un mercado ya muy tensionado por la falta de oferta, aumenta esa presión”, reconoce Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Martínez incide en que “esta tensión se concentra sobre todo en determinadas zonas y en viviendas de precio más elevado que la media, no tanto en la vivienda asequible”.
Islas y el Mediterráneo, las zonas donde los foráneos buscan casa
Al adquirir una vivienda, los extranjeros se decantan por ciudades con elevado atractivo turístico, buen clima y gran proyección exterior, como las islas y la zona del Mediterráneo. Así, en Baleares, casi tres de cada diez compradores son extranjeros, un 29,46% del total, lo que supera en 16 puntos la media nacional. Mientras que en la Comunidad Valenciana el porcentaje alcanza el 27%, en Canarias, el 25,30%, y en la Región de Murcia, el 21,89%.
Estas cifras contrastan con las del interior y del norte peninsular. En comunidades como Extremadura, Galicia, Castilla y León, Cantabria o el País Vasco, el peso del comprador extranjero apenas oscila entre el 2% y el 4%, es decir, entre nueve y once puntos por debajo de la media nacional. Incluso en Madrid, uno de los mercados más tensionados del país, los compradores internacionales representan solo el 6,85% del total.
Hay municipios en que el porcentaje de compradores de otros países se dispara muy por encima de la media. Este es el caso de Marbella, donde cerca del 63% de los que adquieren una casa son extranjeros, según datos de la inmobiliaria Keller Williams.
Británicos, los mayores compradores
El origen de los compradores internacionales también muestra una evolución significativa. El Reino Unido sigue siendo el principal país de procedencia, aunque su peso ha disminuido respecto a años anteriores.
La presencia de compradores de Alemania y Francia se mantiene estable, y países como Bélgica, Países Bajos y Suecia han incrementado su protagonismo. Además, gana peso la demanda procedente de Marruecos y Rumanía, motivada en muchos casos por procesos de residencia y arraigo más que por la compra de segundas residencias.
Martínez reconoce que las diferencias entre nacionalidades son “enormes”: “El comprador extranjero mayoritario es europeo y se centra casas de costa, lo que tensiona los precios en zonas que ya tienen problemas estructurales por su crecimiento económico y por actividades como el turismo, que requieren mano de obra y un stock de vivienda en alquiler que hoy es muy escaso”.
Considera que Madrid es el mejor ejemplo de que hay otras razones que impulsan los precios al alza más allá del comprador extranjero: “Allí los precios crecen con fuerza pese a que la ratio de compra internacional es la mitad de la media nacional”.
Los de América del Norte, los que pagan más caro
El dinero que los foráneos dedican a comprar una vivienda depende mucho de su nacionalidad. Mientras que el precio medio pagado es de 2.251 euros el metro cuadrado, sube hasta los 4.314 euros en el caso de los procedentes de América del Norte, que son los que lo pagan más caro. Les siguen los procedentes de Oceanía, con 3.601 euros; Asia, con 2.889 euros, y la Unión Europea, con 2.845 euros.
En el extremo opuesto, los compradores de África pagan de media 1.074 euros por metro cuadrado, mientras que los de América del Sur y América Central y Caribe se sitúan en torno a los 2.100 euros.
“Una parte muy relevante de la demanda internacional, especialmente la procedente de Norteamérica, Oceanía o del norte de Europa, se mueve en rangos de precio muy superiores a la media española, a lo que puede permitirse un ciudadano medio”, apunta Martínez.
“Esto empuja al alza el mercado en zonas concretas y en viviendas de gama media-alta y alta, pero no tiene el mismo efecto en el conjunto del país ni en la vivienda asequible”, argumenta la experta. Estas diferencias de presupuesto respaldan la teoría de que la incidencia del comprador extranjero en los precios se concentra en segmentos de vivienda de mayor valor y en localizaciones con elevada demanda turística o residencial. Pero, en general, no es la causa que dispara los precios.
Laura Martínez subraya que en zonas como Baleares, Canarias o la costa mediterránea es “evidente” que la demanda internacional “influye” en los precios, especialmente en áreas turísticas y en vivienda ‘premium’. Pero en la mayor parte del país “el comprador extranjero no es determinante”.
La portavoz de iAhorro precisa que hay que diferenciar entre el comprador extranjero individual y los fondos de inversión debido a que sus objetivos son muy distintos. “El comprador extranjero suele adquirir una segunda residencia o una vivienda para su jubilación. No compra con la idea principal de revender. En cambio, los fondos de inversión buscan rentabilidad, ya sea alquilando o esperando que el precio suba”, explica.
El principal origen de las subidas: la escasez de oferta
Más allá del apetito de los extranjeros por la vivienda española, el principal catalizador que ha disparado los precios ha sido el desajuste crónico entre la escasez de oferta y la demanda disparada, impulsada por el aumento de los flujos migratorios, la creación de empleo, la bajada de tipos de interés que abarata las hipotecas y el auge de los hogares unipersonales.
A ello se suma que la construcción de vivienda nueva no ha recuperado los niveles previos a la crisis de 2008, la escasez de suelo construible en las ciudades y áreas metropolitanas, el incremento de los costes de construcción, los retrasos administrativos en el desarrollo de nuevos proyectos y la proliferación del alquiler vacacional o de corta duración.
“No se está construyendo lo suficiente para satisfacer ni la demanda nacional ni la extranjera, y a eso se suman la inseguridad jurídica, real o percibida, y alternativas más rentables como el alquiler vacacional o de corta duración, que se nutren precisamente de esa escasez”, reconoce la portavoz de iAhorro.
