En España, el precio de la vivienda, un derecho fundamental recogido en la Constitución Española, no deja de subir ni hay previsión para que deje de hacerlo. Las estadísticas muestran un mercado tenso, impulsado por una escasez estructural de oferta, pero también por un fenómeno menos visible y más psicológico: la expectativa de que los precios seguirán creciendo. Así lo sugiere un análisis de Funcas realizado por el economista Raymond Torres, que alerta de que estamos ante una burbuja de expectativas, una dinámica que alimenta la escalada de precios al margen de los factores económicos tradicionales. Vamos a ver en este artículo qué quiere decir esta idea.
A diferencia de la burbuja crediticia que desembocó en la crisis del ladrillo de 2008 (cuando estalló la crisis económica y los españoles no eran capaces de pagar la hipoteca y vendían a precios bajos) el actual ciclo alcista no se explica por una expansión descontrolada del crédito hipotecario. En cambio, lo que está impulsando las compras es la anticipación de beneficios futuros. En otras palabras: muchas personas compran hoy porque creen que la vivienda valdrá más mañana, aunque los llamados fundamentales del mercado no avalen necesariamente ese crecimiento.
El valor por encima de la lógica
Tradicionalmente, el valor de los inmuebles se ha vinculado a variables como los ingresos medios, los tipos de interés o el coste del crédito. Sin embargo, en los últimos trimestres se ha consolidado una desconexión entre estos elementos y el precio de las viviendas, tal y como se observa en el gráfico que comparte Funcas. Según explica Torres, la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria depende cada vez menos del alquiler y más de la posible revalorización del inmueble. Las expectativas de subida de precios representan ya casi el 75% de la tasa de rentabilidad esperada, 20 puntos más que hace cinco años.
Tal y como se observa en el gráfico de la derecha, hace cinco años esta proporción era notablemente distinta, con un peso mucho menor del componente especulativo. El desplazamiento evidencia cómo el atractivo de la inversión inmobiliaria ha pasado de basarse en retornos sostenibles a depender casi por completo de una percepción de revalorización futura, incluso en un contexto de pérdida de poder adquisitivo y encarecimiento del crédito.
Este fenómeno tiene implicaciones relevantes: si los precios actuales se sostienen más en creencias que en realidades económicas, el mercado se vuelve inestable. El ajuste llegará no por un estallido financiero, sino por el reajuste de las expectativas a una realidad que no cumple con las proyecciones. “Los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable”, apunta Raymond.
“Los precios se han alejado de los valores de equilibrio, de modo que una corrección es inevitable”
Y agrega: “En esta ocasión el ajuste procederá de una vuelta a la realidad de las expectativas de mercado, y no de un hipotético pinchazo financiero: la concesión de préstamos hipotecarios está embridada por las normas impuestas tras el descalabro de la crisis financiera”.
Compras sin crédito y desigualdad de acceso
Otro dato que subraya el carácter especulativo del mercado actual es el auge de las compraventas al contado, sin hipoteca. Este tipo de transacciones se ha vuelto cada vez más frecuente y se concentra en dos grupos: personas que compran con dinero procedente de herencias y extranjeros no residentes. En paralelo, el número de compradores jóvenes que acceden a su primera vivienda con crédito se ha reducido notablemente. Mientras antes de la pandemia más del 70% de las transacciones se financiaban con hipoteca, hoy solo dos de cada tres lo hacen, y el porcentaje sigue bajando entre los compradores más jóvenes. Y eso que las hipotecas están muy baratas.
“La compraventa al contado es un fenómeno cada vez más extendido, que se concentra en las personas que reciben una herencia o los compradores no residentes, cuyo número se ha disparado en los últimos años”, explica Raymond. Y este cambio no solo tiene consecuencias sobre la estructura del mercado, sino también sobre la equidad social. Según el artículo, la vivienda como inversión se vuelve accesible solo para quienes ya poseen capital, lo que refuerza las dinámicas de desigualdad y excluye a los sectores con menos recursos, pese a la persistencia del déficit habitacional.
Pese a los altos precios y la pérdida de poder adquisitivo, la demanda se mantiene elevada en ciertas zonas, alimentada por esa lógica de anticipación. Pero este comportamiento es insostenible en el largo plazo. Como advierte Raymon, los precios podrían seguir repuntando en el corto plazo, pero la burbuja será cada vez más evidente. Y aunque no se espera un colapso repentino como el de 2008, tal y como asegura el Banco de España, desde Funcas sí que se prevé un ajuste progresivo, a medida que las expectativas de plusvalías dejen de cumplirse.
En este contexto, Funcas respalda la recomendación de la Comisión Europea de acelerar la construcción de vivienda asequible, menos expuesta a los vaivenes del mercado libre. También llama a evitar medidas que incentiven artificialmente la demanda, como avales o reducciones fiscales, que podrían agravar el desequilibrio. En lugar de fijarse en los precios observados, plantea que la financiación de nuevas promociones se base en parámetros realistas.
La advertencia es clara: si las decisiones de compra se siguen guiando más por la expectativa de una revalorización futura que por la lógica económica, el ajuste será inevitable. Y aunque este no venga de la mano de un estallido, sí implicará una pérdida de valor para quienes compraron en el pico del ciclo, confiando en una rentabilidad que quizás nunca llegue.
