A partir de 2026, las normas que rigen el alquiler de viviendas en Estados Unidos sufrirán modificaciones relevantes en California y Texas. Los cambios abarcan desde nuevos estándares de habitabilidad y transparencia en los contratos, hasta procesos judiciales más rápidos para desalojos. Estas reformas podrían tener efectos distintos para los inquilinos latinos en cada estado.

Cambios normativos en California: nuevas reglas de habitabilidad y transparencia

En California, dos leyes estatales, la AB 628 y la AB 1248, entrarán en vigor el 1° de enero de 2026. Ambas disposiciones reforman aspectos centrales del Código Civil con el objetivo de redefinir las condiciones mínimas de habitabilidad y la forma en que se informan los costos del alquiler.

La AB 628 establece que todas las unidades de alquiler sujetas a nuevos contratos o renovaciones deberán incluir una estufa y un refrigerador en funcionamiento, proporcionados por el arrendador. Estos electrodomésticos pasan a ser parte de los requisitos básicos de habitabilidad. En caso de fallas o retiros por parte del fabricante, el propietario deberá repararlos o sustituirlos en un plazo máximo de 30 días.

El cumplimiento de esta norma tiene excepciones específicas: por ejemplo, en viviendas donde las cocinas son compartidas o en ciertos modelos de vivienda de apoyo permanente. No obstante, el arrendador y el inquilino pueden acordar que el residente aporte su propia heladera, siempre que esa decisión sea voluntaria y quede registrada en el contrato.

Transparencia contractual y reglas sobre tarifas en California

Por su parte, la AB 1248 introduce un esquema más detallado de transparencia económica. Desde enero de 2026, todo nuevo contrato deberá especificar los cargos obligatorios, los servicios opcionales y la duración de descuentos o rentas promocionales.

El inquilino solo estará obligado a pagar el arrendamiento y las tarifas oficialmente divulgadas. Además, se establece un orden para la aplicación de los pagos: primero se cubrirá el alquiler del mes corriente, luego las deudas de menos de doce meses, después otros cargos y finalmente cualquier obligación secundaria.

Esta ley también regula el cobro de recargos por mora. Si el retraso se debe únicamente a una falta de pago de una tarifa previa de mora, el propietario no podrá aplicar una nueva penalidad. Asimismo, una reducción de los servicios de vivienda será considerada legalmente como un aumento de renta.

Las protecciones ya vigentes, como los topes anuales a los aumentos de alquiler (5% más el índice de precios al consumidor o 10%, lo que sea menor) y la necesidad de una causa justificada para desalojos, continuarán con su aplicación en la mayoría de las unidades reguladas.

Aunque las nuevas disposiciones no mencionan grupos étnicos de manera específica, su implementación podría beneficiar a una gran proporción de inquilinos latinos que viven en zonas urbanas de alta densidad. La obligación de incluir electrodomésticos esenciales y la divulgación de todos los cargos busca reducir conflictos y promover contratos más claros.

Para los arrendadores, estas reglas implican ajustes operativos y financieros, como la compra o mantenimiento de equipos y la actualización de los documentos de alquiler. En el caso de los inquilinos, la expectativa es contar con condiciones habitacionales verificables y mayor previsibilidad en los pagos.

Texas modifica el proceso de desalojo y combate la ocupación ilegal

En Texas, las reformas se concentran en los procedimientos judiciales para la recuperación de propiedades. Las leyes SB 38 y SB 1333 modificarán los plazos y los mecanismos de ejecución el próximo año.

La SB 38, efectiva a partir del 1° de enero de 2026, acelera el calendario de los juicios de desalojo. Una vez presentada la demanda, el tribunal deberá fijar la audiencia entre los 10 y 21 días posteriores. Si el caso se apela, el juicio en el tribunal de condado deberá realizarse dentro de un periodo máximo de tres semanas.

El aviso de pago o desocupación conservará un plazo mínimo de tres días, salvo que el contrato indique otro. La nueva legislación también estandariza los métodos de notificación y permite el uso de correo postal, entrega física, comunicación electrónica (con acuerdo previo) o colocación visible del aviso dentro del inmueble.

Procedimientos rápidos contra ocupaciones ilegales en Texas

La normativa de 2026 se complementará con la ley SB 1333, que entró en vigor el 1° de septiembre de 2025 y otorga a los propietarios una vía más directa para solicitar la remoción inmediata de ocupantes sin contrato. En estos casos, el arrendador puede acudir al sheriff o alguacil con una declaración jurada y pruebas de propiedad, lo que permite recuperar el inmueble sin iniciar una demanda formal de desalojo.

Este procedimiento no aplica cuando el ocupante es un exinquilino o un familiar del propietario. Además, la ley establece sanciones penales más severas para quienes presenten documentos falsos con el fin de justificar una ocupación o venta de la propiedad.

Cuando el dueño del inmueble obtiene una sentencia favorable, la ejecución de la orden de desalojo debe realizarse en un máximo de cinco días hábiles. Si el arrendatario apela, debe depositar el alquiler en el registro de la corte; de no hacerlo, la posesión se transfiere al propietario sin necesidad de audiencia adicional.

Estas medidas impactan directamente a los inquilinos, entre ellos los latinos, que deben estar atentos a los avisos y conservar documentación de pago y comunicación con el arrendador. La asistencia legal temprana o la presentación de una defensa formal dentro de los plazos establecidos son ahora factores determinantes para conservar la vivienda.