¿Núñez o Belgrano? ¿Belgrano o Núñez? Dos barrios que combinan tradición, modernidad y calidad de vida. Vivir cerca del río, rodeado de verde y con buena conectividad suena ideal, pero ambos tienen matices que pueden inclinar la balanza hacia uno u otro a la hora de decidir la compra: ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad? ¿Dónde hay más oferta de desarrollos nuevos? ¿Qué perfil de comprador elige cada barrio?
Con una fuerte tradición residencial, hoy en día en ambas zonas se fusionan casas lujosas con modernos edificios que cada vez se hacen más presentes. En esta nota, expertos del mercado inmobiliario nos ayudan a entender qué ofrece cada zona y cuál se adapta mejor a distintos estilos de vida.
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1) ¿Qué tipo de vivienda ofrece cada barrio?
Belgrano y Núñez pueden pensarse como barrios de la misma familia, pero con esencias muy distintas. De acuerdo a Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, Núñez todavía conserva la fisonomía de casas bajas y calles amplias, a diferencia de Belgrano, más consolidado y con construcciones altas que generan un paisaje urbano más denso. “Belgrano R, por ejemplo, aún mantiene baja altura, mientras que el Bajo Belgrano atraviesa una transformación acelerada, con antiguas casas que ceden lugar a proyectos residenciales de alto valor”. Mientras que en Núñez, “las antiguas casas fueron dando paso a nuevos desarrollos, consolidando un perfil mucho más moderno”.
Por su parte, Maximiliano D’aria, director de D’aria Propiedades, en Belgrano R, con casonas y calles arboladas, los valores del metro cuadrado se ubican entre US$2800 y US$4450. Mientras que, en Belgrano C y Barrancas, con gran actividad cultural y comercial, los precios oscilan entre US$2650 y US$3425. En tanto, el Bajo Belgrano -también conocido como Belgrano Chico- alcanza hasta US$5100/m².
En el caso de Núñez, explica D’aria, el barrio dejó atrás su impronta de raíces barriales y se consolidó como un polo de desarrollo. Los grandes emprendimientos cerca del ex Tiro Federal y el CENARD, junto a River, transformaron la zona y atrajeron a un público con mayor poder adquisitivo, sin perder diversidad de segmentos.
2) ¿Qué público suele comprar en Núñez? ¿Y en Belgrano?
Según Raggio, el público que compra en Belgrano suele ser más tradicional y de un nivel socioeconómico más alto. Elige el barrio por sus “anclas”: colegios reconocidos, polos comerciales y gastronómicos, clubes históricos y una fuerte identidad. “Se trata de familias que priorizan la vivienda permanente y buscan prestigio en una zona consolidada”, asegura el bróker.
Núñez, en cambio, atrae a compradores más jóvenes y modernos, con menor apego a la tradición. “Es percibido como un barrio más moderno”, agrega. La transformación urbana, la cercanía con los corredores hacia zona norte y el entorno deportivo lo convierten en una opción atractiva para inversión y renta temporaria.
“Belgrano representa una elección patrimonial, estable y consolidada, mientras que Núñez se posiciona como una apuesta a futuro, con plusvalía en crecimiento”, coincide D’aria y asegura que todavía hay mitos instalados en ambas zonas: “Todavía se suele relacionar a Belgrano con un barrio más longevo y conservador, y a Núñez con uno más joven y disruptivo. Pero esa idea se debilita al mirar en detalle: ambos tienen microzonas residenciales y áreas comerciales dinámicas”.
3) ¿Qué factores definen la decisión final?
En palabras de D’aria, se trata de mirar el “hoy” y el “mañana”. Belgrano ofrece seguridad inmediata: colegios, clubes, oferta cultural y un mercado inmobiliario consolidado y estable. “Es, en esencia, una elección patrimonial y más conservadora, pensada para preservar capital en una zona ya probada y reconocida», asegura.
Núñez, por su parte, refleja crecimiento sostenido en el valor del metro cuadrado y una transformación urbana que lo impulsa hacia adelante. “Es un barrio que atrae a un público diverso y que ya juega o mismo supera, valores del m2 consolidados en Belgrano”.
Aunque, asegura que lo más relevante “es su mañana”: con el avance del Parque de la Innovación y la llegada de universidades e institutos, se perfila como un hub académico y tecnológico que probablemente impulse la plusvalía de la zona.
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4) ¿Cuáles son los pro y contras de cada uno?
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, señala que Núñez se destaca por su transformación: combina casas tradicionales con desarrollos premium cerca de la avenida del Libertador y calles tranquilas. Entre sus ventajas, enumera la buena conectividad, la cercanía al río y espacios verdes, y un perfil familiar en crecimiento. “Se está consolidando como alternativa más accesible a Belgrano, pero con un aire más relajado”, cuenta.
Entre las contras, menciona la convivencia de zonas tranquilas con otras de tránsito intenso -cercanía a la General Paz y a Cabildo- y una vida comercial y vida nocturna más limitada que la de Belgrano.
Raggio agrega que Belgrano arrastra el problema del tránsito, aunque compensa con amplia cobertura de subte. Núñez, en cambio, tiene menor congestión, salvo en el Bajo durante recitales o partidos de fútbol. Ambos barrios concentran gran parte de la población ABC1 de la Ciudad y son polos de atracción para empresas, gracias a su ubicación estratégica sobre las avenidas Libertador y Cabildo.
“Belgrano tiene anclas históricas muy fuertes: quienes han vivido allí desde hace décadas suelen elegir permanecer en el barrio. Núñez, en cambio, recibe cada vez más nómades urbanos provenientes de otras zonas, y se percibe como un barrio más moderno desde el punto de vista demográfico“, agrega Raggio.
5) ¿Cuál ofrece mejor rentabilidad?
De acuerdo con los últimos datos de Zonaprop, Belgrano presenta una rentabilidad bruta anual de 4,3%, mientras que Núñez alcanza el 4,1%. Eso implica que, en promedio, se requieren 23,4 años para recuperar la inversión inicial en Belgrano y 24,1 en Núñez.
La diferencia es mínima y confirma que ambos barrios continúan entre los más atractivos del norte porteño, aunque con perfiles distintos: Belgrano como bastión tradicional y Núñez como la gran promesa en desarrollo.
Los nuevos desarrollos
En Núñez
Raggio apunta que Núñez atraviesa un proceso de transformación acelerada y suma cada vez más proyectos, sobre todo en las zonas de Tiro Federal, las Barrancas y el Alto. Hoy concentra proyectos modernos y de categoría que lo posicionan como una alternativa premium dentro del Corredor Norte.
Elegir dónde vivir puede ayudarte a envejecer mejor y ser más feliz
Un caso concreto es el de Arias Núñez, ubicado en el corazón de Lomas de Núñez, un rincón de la ciudad donde conviven las casas bajas y los espacios verde. “Se trata de departamentos con alma de casa que brindan esa sensación de libertad y amplitud con la comodidad de vivir en un edificio”, señala la directora de Ocampo Propiedades, que comercializa sus unidades. Cuenta con unidades de dos ambientes -de 62 m²- y tres ambientes -de 90 a 115 m²- hasta triplex de cuatro y cinco -que van desde los 185 hasta 231 m²-, con un valor del m² de US$3400. De las 25 unidades totales restan vender cuatro, con valores desde los US$240.000 a los US$780.000.
A pasos de Libertador, en Arribeños al 2800, recién fue lanzado a la venta un proyecto que cuenta con departamentos de uno a cuatro ambientes. Con valores que parten en los US$3200/m² y tickets totales desde US$141.000, “Diverso Núñez es ideal tanto para quienes buscan su primera vivienda como para quienes quieren invertir en un proyecto sólido, bien conectado y con excelente proyección de valor”, señala Gabriela Goldszer.
En una zona donde conviven espacios verdes, la tranquilidad de un entorno joven y una excelente conectividad, dentro del exclusivo enclave de las Barrancas de Núñez, el proyecto Black Tower Núñez se levanta en un lote en esquina de unos 1500 m² sobre Arcos al 3600. Se trata de una torre de 23 pisos, que ofrece departamentos y semipisos de tres y cuatro ambientes, además de dos penthouses. Las unidades, que van desde los 95 m² hasta los 230 m², tienen valores que oscilan entre los US$421.600 y los US$2.261.728. Según destacan desde Interwin, se trata de “la última torre de lujo del barrio”. La finalización del emprendimiento está prevista para mayo de 2028.
Una opción más accesible se encuentra sobre un boulevard importante -en San Isidro Labrador y Ramallo-. “Tres Ayres BLVD se presenta como una propuesta residencial contemporánea y de categoría, en el límite de los barrios de Núñez y Saavedra, a metros de la avenida Cabildo y con rápido acceso a zona norte”, destacan desde Interwin. Con una inversión de US$3.000.000, el proyecto de 13 pisos, cuenta con 32 unidades de uno a tres ambientes, con valores que van desde los US$90.000 hasta los US$320.000.
Un nuevo desarrollo es Cotta Núñez, ubicado sobre la avenida Congreso y a metros de Libertador. El emprendimiento, comercializado por d’Aria Propiedades, ofrece un edificio de planta baja y 12 pisos con unidades de dos a cuatro ambientes. De las 11 unidades totales, aún quedan disponibles nueve, con valores que van desde los US$335.032 hasta los US$532.000 y un precio por metro cuadrado que se ubica entre US$2400 y US$3940. Se espera que esté finalizado en diciembre de 2027.
En Belgrano
Por su parte, Belgrano, más consolidado, muestra menor nivel de obra nueva, aunque en sectores como el Bajo también se registran desarrollos de alto valor. La elevación del tren, además, impulsó nuevas construcciones en distintas áreas del barrio.
Cerca de las Barrancas, en la intersección de 3 de Febrero y Zabala, se levanta Maior Plaza, un emprendimiento de 15 pisos más planta baja. El proyecto contempla un total de 25 unidades, con tipologías que van desde monoambientes y departamentos de dos y tres ambientes hasta dúplex de dos ambientes en los pisos más altos. Con un valor por metro cuadrado que parte en los US$3900 y precios totales desde los US$320.000, el edificio encara su etapa final de obra. Actualmente, quedan disponibles 10 unidades de dos y tres ambientes. “Está ubicado en una zona muy demandada por su cercanía a todo. Se trata de una oportunidad exclusiva en un lugar privilegiado”, destaca Gabriela Goldszer.
En Zabala al 1800, sobre un predio que pertenecía a la Universidad de Belgrano, se levanta Zeta. “La primera torre con impronta internacional de Buenos Aires”, según señala Miguel Ludmer, de Interwin. El emprendimiento ofrecerá 14 pisos de residencias exclusivas, con tipologías que van de uno a cuatro dormitorios. Las unidades disponibles parten en US$316.065 y alcanzan valores de hasta US$1.496.939. Su finalización está prevista para marzo de 2026, en una de las zonas más residenciales y elegantes de la ciudad, rodeada de casonas antiguas, embajadas y calles arboladas.
En la esquina de Zabala y Amenábar se proyecta Stories Zabala, un emprendimiento en pozo que será entregado en diciembre de 2028. Comercializado por Interwin, el desarrollo se levantará sobre un lote en esquina con 40 metros lineales de frente y contará con nueve pisos de departamentos, con tipologías que van de uno a tres ambientes. Los valores parten en US$98.832 y alcanzan hasta US$557.961, en una propuesta que combina ubicación estratégica y variedad de opciones residenciales.
En la esquina de Cabildo y Monroe se desarrolla Cabildo Boulevard, un proyecto que, según destacan desde d’Aria Propiedades, “marca un salto en el tipo de proyectos que llegan a Belgrano y redefine el pulso comercial y residencial del barrio”. Sobre un lote de 1.025 m², el emprendimiento contará con planta baja y 13 pisos de viviendas, con unidades de uno, dos y tres ambientes. Los valores parten en US$129.201 y alcanzan los US$401.856, con un precio por metro cuadrado que va de US$3313 a US$3756. Con fecha de finalización en diciembre de 2027.
En el corazón de Belgrano Chico, sobre la calle Migueletes entre Virrey del Pino y José Hernández, se proyecta Lumen Bosques, un emprendimiento en pozo que tendrá fecha de finalización en marzo de 2026. Comercializado por d’Aria Propiedades, contará con 14 unidades de tres y cuatro ambientes, de las cuales aún quedan disponibles siete. Los valores parten en US$325.208 y alcanzan hasta US$1.950.000, con precios por metro cuadrado que oscilan entre US$3918 y US$6200.
En el Bajo Belgrano, dentro de una zona residencial, se encuentra Lumen Bajo Belgrano, un emprendimiento con construcción finalizada sobre la calle Migueletes, entre Olazábal y Mendoza. El proyecto combina planta baja comercial y nueve pisos de viviendas, con tipologías que incluyen departamentos de dos, tres y cuatro ambientes, además de dúplex de cuatro ambientes. De las 26 unidades totales, restan comercializarse siete, con valores que van desde los US$220.000 hasta US$1.800.000 y un precio por metro cuadrado que varía entre US$3729 y US$6300.
