El mercado inmobiliario de Miami atraviesa una transformación silenciosa pero profunda. Los datos duros hablan de una caída en las ventas y un aumento en el inventario de propiedades disponibles. Sin embargo, los protagonistas del sector aseguran que no se trata de un freno sino de un reacomodamiento: cambió el perfil del comprador.
Según la asociación Florida Realtors, las ventas de departamentos cayeron un 20% interanual mientras que las casas un 6%. Como contrapartida, el inventario de condominios en Miami viene subiendo. En mayo había a la venta un 39,5% más departamentos que en 2024, aunque el total aún está significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia.
La estadística, sin embargo, no refleja el comportamiento de los proyectos nuevos, que muestran una performance superior a las unidades usadas. Allí es donde aparece la clave para entender qué pasa hoy en el mercado.
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¿Qué está pasando? La ciudad costera ya no es solamente el refugio predilecto del inversor latinoamericano. De acuerdo a especialistas del mercado, cada vez más norteamericanos de alto poder adquisitivo deciden mudarse definitivamente a Florida, atraídos por las ventajas fiscales, el clima, la calidad de vida y un entorno empresarial en expansión. Esa nueva oleada explica por qué el mercado de lujo se consolidó como motor de la ciudad, aun en un contexto de menor actividad general.
El nuevo comprador
“Lo que sucede es que si antes un proyecto vendía diez unidades por mes, hoy vende seis. Pero al mismo tiempo hay el doble de proyectos en marcha respecto al año pasado. Entonces, la suma total de ventas en la ciudad se mantiene estable. La demanda no bajó, lo que aumentó fue la oferta”, aseguró Edgardo Defortuna, empresario argentino y fundador de Fortune International Group, uno de los referentes del real estate en Miami. Durante la Expo Real Estate explicó que las cifras que marcan un descenso de operaciones deben analizarse con cuidado.
Ese contexto más competitivo obliga a los compradores a ser más selectivos. “El cliente está mucho más informado y sofisticado. Elige desarrollos con sponsors sólidos, marcas reconocidas y trayectoria probada. Esos proyectos siguen vendiendo con gran éxito. En cambio, los emprendimientos marginales o en zonas pensadas más para alquiler que para venta sí sienten el descenso”, agregó Defortuna.
“Vemos una clara preferencia por propiedades llave en mano, con servicios tipo hotel, gestión simplificada, vistas al mar y posibilidad de uso flexible, tanto como residencia permanente como inversión de alto rendimiento”, agregó Defortuna.
Entre las áreas en auge, el empresario destacó el desarrollo alrededor del río de Miami, desde la desembocadura en Brickell hasta su curso más avanzado, y, por supuesto, Miami Beach, donde aún se mantienen precios récord. Pero también, es importante destacar las zonas de Edgewater, Brickell, Hollywood y Pompano Beach que concentran operaciones récord con compradores provenientes de Nueva York, California y América Latina.
El mismo diagnóstico comparte Juan Carlos Tassara, cofundador de Edifica y parte de la alianza North Development. En su mirada, el cambio más trascendente es el origen del nuevo comprador: “Antes el 80% de la migración que llegaba a Florida era extranjera. Hoy ese 80% es norteamericana. Y eso implica un salto de poder adquisitivo enorme. No es lo mismo un inversor latino que un empresario estadounidense que decide mudarse con su familia y con su empresa. Ese cambio está reconfigurando el mercado de manera estructural”, explicó.
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Tassara también destacó el peso del trabajo remoto y de las empresas que se instalan desde Nueva York, Chicago o California hacia Florida por ventajas en los impuestos y calidad de vida. “Después de la pandemia, muchos ejecutivos se dieron cuenta de que podían trabajar remotamente desde una ciudad con sol, playa y un costo menor. Miami dejó de ser una ciudad de retiro o vacaciones para convertirse en un destino permanente de negocios y vida”, remarcó a LA NACION.
En números, Tassara subraya la diferencia: con un millón de dólares se pueden comprar en Miami unos 65 a 70 metros cuadrados. Mientas que en Nueva York o California, la misma suma alcanza apenas para la mitad.
El mercado de lujo en auge
Ese desvío hacia un comprador local con mayor capacidad adquisitiva explica por qué el mercado de lujo está en auge. Tanto Defortuna como Tassara impulsan proyectos que representan el nuevo ADN de Miami. “Como está llegando mucho cliente norteamericano ahora, se están desbordando muchas marcas de lujo”, afirmó Tassara.
Entre los nuevos desarrollos de lujo, se destaca un complejo de dos torres conectadas por un puente central, con 60 pisos y 5000 metros cuadrados de amenities. Desarrollado por Fortune, en Faena Residences Miami Beach el precio promedio ronda los US$17.000 por metro cuadrado, con unidades que van desde los US$13.000 en los pisos bajos hasta US$25.000 en los más altos. Ya lleva vendidos más de US$300 millones en preventa, antes incluso de la apertura formal del centro de ventas. Estas residencias son parte de uno de los grandes motores de esta nueva etapa del mercado, que son las branded residences: desarrollos residenciales vinculados a marcas globales de hospitalidad, diseño y lifestyle.
Con el sello de la cadena hotelera W Hotels, acaban de lanzar W Residences Pompano Beachacabamos, un proyecto de lujo frente al océano. Son unidades más pequeñas, pero sobre la playa. “Podés usarlo cuando estás allí o ponerlo a la administración hotelera cuando no estás”, contó Defortuna y agregó: “Realmente para el mercado latinoamericano es muy atractivo porque porque es muy difícil conseguir una tierra en Miami frente a la playa”.
Otros de los proyectos de lujo que presentó el CEO de Fortune fueron: Ora by Casa Tua, una torre de 76 pisos en Brickell con residencias sin restricciones de alquiler; Casa Bella by B&B Italia, en el distrito de las artes de Miami; y NoMad Residences Wynwood, la entrada de la marca NoMad en el segmento residencial, en el corazón artístico de la ciudad.
Por su parte, North Development está desarrollando en pleno corazón financiero de la ciudad, Domus Brickell Park y Domus Brickell Center. Brickell Park tiene 171 unidades, ya alcanzó su altura máxima y se comercializa desde US$634.900. Brickell Center, en cambio, tendrá 35 pisos, 579 residencias y se entregará en 2027. “Miami combina estabilidad económica, alta rentabilidad en renta corta y un entorno que sigue atrayendo inversión internacional. Con Domus traemos un modelo probado que responde directamente a lo que este mercado necesita”, destacó Tassara.
El futuro y el efecto Lionel Messi
A la ecuación se le suma un factor poderoso: Lionel Messi. Para los argentinos, su desembarco en Inter Miami significó un imán emocional. Para los desarrolladores, un valor agregado intangible.
“Es muy gratificante que Messi no solo juegue en el equipo de la ciudad, sino que haya elegido Miami para criar a sus hijos y establecer su vida familiar. Eso da un gran empuje a Miami como lugar para vivir y como destino de inversión”, señaló Defortuna.
El fenómeno Messi refuerza la idea de Miami como ciudad global, aspiracional y con proyección de largo plazo.
En cuanto al futuro del sector en la ciudad del sol, “el real estate es cíclico”, repitieron los expertos. Pero en Miami los fundamentos se mantienen sólidos. No hay exceso de stock, por el contrario, el nivel de oferta es el más bajo en 25 años en EEUU, la población crece a un ritmo del 1,5% anual en Florida y las empresas siguen migrando hacia Florida.
En ese escenario, la ciudad atraviesa un reacomodamiento más que una crisis. Menos compras extranjeras, más compradores locales. Menos ventas por proyecto, más proyectos en simultáneo. Menos Miami para jubilados y turistas, más Miami para familias de alto poder adquisitivo y empresarios en busca de beneficios fiscales.
