La subida acelerada del precio de la vivienda en España, un 14,8% en el último año hasta situar el precio del metro cuadrado en los 2.498 euros, según datos de idealista, ha disparado el número de propietarios que decide donar una casa a sus hijos en vez de esperar y dejársela en herencia. Según datos del Consejo General del Notariado, las donaciones de vivienda se han disparado un 67% en siete años, desde 2017 a 2024, lo que ha “impulsado el acceso a la vivienda de las nuevas generaciones”, reconocen los notarios.
Esta tendencia al alza también se ha constatado en el primer semestre de 2025, en que se han donado 26.923 viviendas. Una de las razones que han motivado estas cifras es, a juicio de los expertos, “la solidaridad intrafamiliar e intergeneracional”. Otra radica en facilitar a los hijos el acceso a una casa en un momento en que comprar o alquilar una se ha convertido en un objetivo casi imposible para gran parte de los jóvenes, sobre todo para los de menores rentas.
Pero donar en vida también tiene desventajas, principalmente para el donante, y vienen dadas por su tratamiento tributario, ya que, en general, la carga fiscal es mayor que en las herencias. Los impuestos que gravan la transmisión de viviendas son tres: el de Sucesiones y Donaciones (ISD), la Plusvalía Municipal -ambos se pagan en herencias y donaciones- y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que sólo afrontan los donantes en determinados casos.
La donación tributa más que la herencia
En cuanto al ISD, lo paga quien recibe la vivienda. Su regulación es competencia de las comunidades autónomas, por lo que el importe a pagar varía en función de las exenciones y bonificaciones que se apliquen en cada región. En cuanto al IRPF, solo se paga en las donaciones y corresponde tributarlo al donante si la vivienda tiene un valor superior a cuando la adquirió.
Por todo ello, Abel Marín, socio fundador de Marín & Mateo Abogados, señala que “en general, las donaciones de viviendas en vida salen más caras que dejarlas en herencia debido a que al recibir la herencia solo se paga el Impuesto de Sucesiones y el de Plusvalía Municipal y en el caso de las donaciones también hay que tributar por IRPF que corre a cargo del donante. Si dono una casa que compré por 100.000 euros y ahora vale 200.000, como donante tributo en mi renta una ganancia patrimonial de 100.000 euros. La gente no sabe esto y luego se lleva la sorpresa”.
No obstante, María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, explica que existen dos excepciones por las que puede quedar exento el pago en el IRPF: si se trata de la vivienda habitual del donante y éste tiene más de 65 años o si se queda el usufructo del inmueble y dona sólo la nuda propiedad hasta su fallecimiento.
“Cuando una persona mayor de 65 años dona su vivienda habitual a su hijo, la ganancia de IRPF que se le genera está exenta de impuestos. Ese sí que es un supuesto interesante, porque si se cumplen esos requisitos hacer uso de esa donación evita el palo de la renta”, apunta Barea.
El riesgo de donar
Ante la elevada tributación que puede suponer donar, Abel Marín recomienda que antes de hacerlo hay que “calcular cuánto hay que tributar”. Incide en que “no es aconsejable donar una vivienda alegremente aunque sea a tus hijos porque, desgraciadamente, hay hijos malos. También hay hijos que fallecen antes que los padres y, en ese caso, la vivienda se la quedaría la nuera o el yerno. Por todo ello, no soy partidario de las donaciones en vida en exceso”.
A la par que el incremento de las donaciones de vivienda, también han aumentando las herencias. En siete años han pasado de 335.888 registradas en 2017 a las 403.854 del pasado 2024. Mientras que en el primer semestre del año, las casas heredadas han sumado 202.923.
