El mercado de locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires atravesó una evolución significativa durante 2024, marcada por un proceso de transformación que se refleja en un aumento de la vacancia, que pasó del 3,6 % al 5,1%, según el informe “Análisis y Perspectivas” de Newmark. Este cambio responde a factores como el avance del comercio electrónico y la necesidad de los locales de adaptarse a nuevas dinámicas de consumo que están redefiniendo el rumbo del sector.
Aunque algunas zonas, principalmente las dependientes del turismo y de los oficinistas, experimentaron ciertos desafíos, los corredores barriales y polos de alto tránsito, como Palermo Soho y Avenida Alvear, mantuvieron su atractivo gracias a una oferta más alineada con los nuevos hábitos de los consumidores.
Santiago Winokur, broker de Newmark Argentina, resumió la situación del mercado de retail en Buenos Aires: “El sector atraviesa una fase de transformación, en la que la diferenciación y la omnicanalidad se han establecido como factores esenciales para la competitividad. De cara a lo que queda del año, el principal desafío será recuperar el consumo y asegurar la estabilidad en los valores de renta”.
Los posibles escenarios
El informe plantea tres posibles trayectorias para el mercado de locales comerciales en Buenos Aires, en función del contexto macroeconómico. Cada escenario presenta variaciones en la vacancia, la tasa de rotación y los valores de renta, elementos que serán decisivos para entender la evolución del sector.
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Escenario optimista
En un contexto de recuperación económica sostenida, con desaceleración inflacionaria y mejora del poder adquisitivo, la vacancia podría descender al 3,8%, con una tasa de rotación del 3% y rentas promedio que oscilarían entre los US$ 24 y 26/m². Este escenario implicaría un mayor dinamismo del consumo y una consolidación de la demanda en zonas estratégicas.
Escenario base
Si la economía se mantiene estable, sin grandes sobresaltos pero tampoco con una recuperación contundente, se espera que la vacancia se estabilice en torno al 5%, con una tasa de rotación del 4% y valores de renta entre US$22 y US$23/m². Este sería un escenario de mantenimiento, en el que la competitividad dependerá de estrategias puntuales por parte de los operadores.
Escenario desafiante
En caso de que persista la volatilidad económica y la incertidumbre inflacionaria, la vacancia podría superar el 6%, con una rotación mayor al 5,5% y una caída en los valores de renta a un rango de US$20 a US$21/m². En este contexto, los propietarios podrían verse obligados a renegociar contratos con inquilinos y a aplicar incentivos para sostener la ocupación.
Más allá de las proyecciones numéricas, la evolución del mercado estará estrechamente ligada al nivel de confianza del consumidor y a la capacidad de las marcas para adaptarse a las nuevas condiciones. Si se consolida una mejora en el poder de compra y se afianza la estabilidad, el sector podría ingresar en una etapa de expansión.
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Estrategias en transformación
La demanda sigue liderada por los sectores de moda y textil (45%), pero el sector gastronómico está ganando terreno como motor de dinamismo en los corredores comerciales. “Los consumidores siguen buscando experiencias gastronómicas, pese a la baja del consumo, lo que impulsa la apertura de cafeterías y establecimientos de comida rápida”, señaló a LA NACION, Karina Longo, responsable de análisis de mercado de CBRE Argentina & Uruguay.
Las marcas, impulsadas por el avance del comercio electrónico y la transformación del entorno económico, están optando por reducir la superficie de sus locales y adaptarlos a nuevos layouts que mejoran la experiencia del cliente, con espacios dedicados al retiro de compras online. Este cambio de estrategia también está siendo adoptado por las cadenas de comida rápida, que priorizan el take away.
Jesica Amendola, gerenta de Oficinas y Locales de Adrián Mercado, destacó que los locales de alto tránsito bien ubicados, como los de Palermo, Belgrano o ciertos corredores importantes, mantienen una buena demanda. “Aunque en zonas más tradicionales o menos dinámicas, aún persisten los efectos del consumo retraído y la incertidumbre económica”, agregó.
Nuevas oportunidades
La diversificación en los formatos comerciales, la integración digital y la diferenciación entre marcas premium y low cost se perfilan como las principales estrategias de desarrollo para el futuro cercano. Se espera también una expansión en la oferta de proyectos de usos mixtos y la llegada de nuevas marcas internacionales que demandarán espacios de calidad superior, tanto en centros comerciales como en calles tradicionales de la ciudad.
En este contexto, Ramiro Álvarez, gerente de Industrial & Comercial de Narvaez Inmobiliaria, afirmó: “Barrios como La Lucila, Vicente López y Olivos siguen siendo polos de atracción comercial, especialmente para comercios que ofrecen productos de alta gama”. Además, explicó que, a pesar del avance del comercio electrónico, la demanda por locales en estos corredores se mantiene firme, impulsada por la calidad de su infraestructura y el acceso a servicios que siguen atrayendo a marcas con propuestas diferenciadas.
Por su parte, Marcos Augusto Ballario Rota, analista de LJ Ramos advirtió que el panorama es moderadamente positivo, aunque muy condicionado por el rubro. “Si bien ya se observa una recuperación en los principales corredores, sectores como el gastronómico y el de indumentaria siguen enfrentando desafíos, lo que limita la posibilidad de aumentar significativamente los valores de los contratos”, agregó.
Así, el mercado de retail en Buenos Aires tiene oportunidades. Para sostener la rentabilidad del sector, será crucial innovar en los formatos comerciales, adaptarse a las nuevas demandas de los consumidores y repensar las estrategias de ocupación.
