El cartel de “Se vende” volvió a verse con fuerza en algunos barrios porteños donde hasta hace poco dominaba el alquiler temporario o la espera por un crédito hipotecario. Retiro, San Nicolás, Vélez Sarsfield, Monserrat y San Cristóbal encabezan el ranking de los barrios donde más creció la oferta de propiedades en venta en los últimos meses, según un relevamiento elaborado por Daniel Bryn en base a la plataforma Zonaprop.

El fenómeno puede explicarse por una combinación de factores:

• Por un lado, la reconversión de unidades pequeñas que antes se destinaban al alquiler turístico, ahora menos rentable.
• Por otro, el ingreso al mercado de departamentos recién terminados, lanzados durante la pandemia y que no logran absorberse con la velocidad esperada.
• Y un contexto en el que los créditos hipotecarios se encarecieron (debido a las restricciones que están imponiendo los bancos a raíz de su falta de liquidez) achicando las posibilidades de compra en los barrios más demandados y donde estaban las oportunidades.

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“Estos barrios concentran una alta proporción de departamentos chicos, que se usaban para Airbnb u oficinas reconvertidas a vivienda. Con la baja rentabilidad, la caída del turismo y nuevas reglas para los alquileres temporarios, muchos propietarios optaron por vender”, explica Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate.

En paralelo, desarrollos iniciados entre 2020 y 2022 comenzaron a entregarse en zonas como Monserrat, por ejemplo. “En muchos casos se trata de unidades a estrenar que se suman al stock, pero que no se venden al mismo ritmo, porque el mercado no absorbe tanta oferta en estas zonas como sí lo haría en barrios como Palermo”, agrega Bryn.

En números concretos, los datos muestran subas en el stock en el último año del 28,3% en Retiro, 26,3% en San Nicolás, 23,3% en Vélez Sarsfield, 19,9% en Monserrat y 18,5% en San Cristóbal.

Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades, coincide: “Mucha de la oferta nueva viene de desarrollos que se demoraron por la pandemia y ahora salen todos juntos al mercado. A esto se suma que muchos propietarios prefieren vender antes que esperar a un comprador que acceda a un crédito hipotecario, porque, por ejemplo, el Banco Nación -que concentra la mayoría de las operaciones- está saturado y los tiempos se alargan”.

Sobre este punto, Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, aporta una mirada más estructural sobre esto: “Durante 2024, los bancos tuvieron estímulos del Banco Central para otorgar créditos hipotecarios. Esto generó un fuerte repunte en la actividad inmobiliaria: cada crédito que se escritura genera movimiento, pero sobre todo desencadena hasta dos ventas más que potencian su efecto dinamizador. Sin embargo, agotadas esas condiciones favorables, las tasas comenzaron a subir y los procesos se volvieron más lentos”.

Las tasas de interés, que subieron en los últimos meses, complican el panorama para quienes apostaban al crédito. Con ingresos que no alcanzan a compensar el encarecimiento del financiamiento, muchos compradores comenzaron a mirar barrios donde el metro cuadrado es más accesible. Y ahí aparecen los que lideran el ranking de oferta.

Por ejemplo, mientras el metro cuadrado en Palermo ronda los US$3399, en Belgrano los US$3125 y en Colegiales los US$3033, en Retiro se consigue por US$2620, en San Nicolás por US$1874, en Monserrat por US$2182 y en San Cristóbal por US$1837, para un dos ambientes promedio según Zonaprop.

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“Los compradores se ven obligados a moverse geográficamente para poder sostener la cuota que les da el banco, ya que con la suba de tasas se necesita más dinero para acceder a una propiedad de similares características”, concuerdan los brókers inmobiliarios. “Muchos se arrepienten de haber esperado, porque no solo subió el crédito, también creció el precio del m², y hay menos oferta en los barrios más demandados”, sostiene Bryn.

Esto no solo refleja un cambio de estrategia en los compradores, sino también una oportunidad. Con más stock, valores más bajos y menos competencia, estas zonas presentan una puerta de entrada para quienes buscan aprovechar las condiciones actuales del mercado. Claro que persisten desafíos: la percepción de inseguridad, la falta de espacios verdes y un menor atractivo residencial frente a otras zonas de la ciudad siguen siendo factores que frenan la decisión de compra.

Cada vez es más difícil acceder a un crédito hipotecario

En lo que va del 2025 se entregaron alrededor de US$300 millones mensuales, expresados en dólares constantes ajustados por inflación (ya que los créditos se calculan en UVAS, y esta se actualiza por la inflación).

Estos datos corresponden a alrededor de 3000 créditos en promedio por mes, desde principio de año, cantidad que varios analistas del mercado definen como “el techo de las líneas”, es decir que con las condiciones actuales del mercado no creen que siga subiendo.

Esto se debe a que cada vez son más los aumentos que se evidencian en las tasas de interés de los préstamos bancarios, situación que imposibilita a cada vez más personas a poder acceder. Ya que, con tasas más altas se requieren ingresos más altos. Pero, la restricción no se limita solo a este alza, sino que también se están acortando los plazos de financiación. Motivo que también encarece la cuota.

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Pero, ¿por qué se está dando está situación? ¿Qué es lo que está generando esta restricción de las condiciones?

Los bancos financian sus carteras con depósitos a corto plazo (generalmente menores a 90 días), mientras que los créditos UVA se extienden a 20 o hasta 30 años. Esta diferencia genera una tensión: “No podés financiar a 30 años si tus depósitos son a 30 días”, analizan diversos especialistas.

Esa brecha genera un problema de liquidez: cada vez que aumenta el volumen de los créditos otorgados, los bancos necesitan fondearse más caro para sostener el stock. La respuesta natural del sistema es elevar la Tasa Nominal Anual (TNA), de manera de restringir el acceso.

“Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

¿La respuesta? En países donde funciona el crédito hipotecario, las entidades utilizan instrumentos como la securitización o la venta de carteras hipotecarias para transferir riesgo y liberar capital. En Argentina, esto no sucede.

“La solución estructural debería pasar por herramientas como la titulación de carteras o la securitización, pero en la Argentina eso no existe: requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”, explica González Rouco.

Sin inversores institucionales –como compañías de seguros o fondos de inversión– el crédito hipotecario recae exclusivamente en los bancos, lo que genera ajuste de tasas para contener la demanda.