El mercado inmobiliario rural argentino atraviesa un momento de actividad sostenida. Según referentes del sector, la compraventa de campos ha ganado ritmo desde fines de 2023, impulsada por la expectativa de estabilidad económica, el blanqueo de capitales y una visión más optimista sobre el futuro del país. No hay freno por el clima de cara a las elecciones y la flexibilización del cepo ha facilitado operaciones. Sin embargo, persiste una fuerte limitación para la inversión extranjera debido a la vigencia confusa de la Ley de Tierras.
“El mercado está con movimiento sostenido. Hay operaciones que se están concretando, procesos que han madurado y se empiezan a cristalizar. Hace un tiempo atrás estábamos en pista, esperando que se prendan las luces. Después, las luces se encendieron, pero comenzamos a girar despacio. Ahora, la carrera ya se largó, con el circuito un poco más limpio”, afirmó a LA NACION Juan José Madero, director de la División Campos de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. Según el especialista, la reactivación comenzó en el último trimestre del año pasado, tuvo una pausa estacional breve en el verano y luego retomó ritmo.
Por su parte, Mariano Maurette, responsable de Campos de Álzaga, Unzué y Cía., coincidió en que “las ventas siguen firmes, activas” y calificó el momento como una rareza positiva dentro de un mercado históricamente volátil. “Desde fines de 2023 hasta hoy, mitad de 2025, el ritmo no se detiene. No pareciera que las elecciones estén influyendo en las decisiones de compra”, señaló.
Ese dinamismo se refleja en la actitud de los inversores, que hoy “salen a recorrer campos, comparar y buscar alternativas que se ajusten a sus proyectos”. Madero explicó que existen tres grandes perfiles de inversores: productores que crecen dentro del sector, aquellos que venden un campo y buscan uno más adecuado a su nueva estrategia, y personas ajenas al agro que buscan refugio de valor en la tierra.
En cuanto a los vendedores, en general, se trata de decisiones no forzadas por urgencias económicas, sino por “ciclos familiares cumplidos” o reestructuraciones patrimoniales. Esto hace que la negociación esté centrada en defender el valor de los activos, sin urgencias que presionen a cerrar a cualquier precio.
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El contexto económico también favorece el movimiento. Según Madero, “las cosas se están normalizando” y la flexibilización del cepo cambiario facilita el cierre de operaciones. Además, muchos actores del mercado descuentan que el Gobierno saldrá fortalecido tras las elecciones legislativas, lo que permitiría consolidar políticas económicas estables.
Maurette destacó que los inversores siguen siendo, en su mayoría, productores o empresarios con vínculo previo con el campo. Y sostuvo que este es “un muy buen momento para invertir”, porque el Gobierno actual muestra voluntad de acompañar al agro con políticas más amigables. “El campo esperó mucho tiempo un Gobierno que dé señales de ser amistoso con el sector. Este Gobierno lo está expresando, y eso genera una sensación positiva que impulsa las decisiones de inversión”, afirmó.
Respecto de los precios, los campos agrícolas de alta calidad, especialmente en la zona núcleo, como siempre, son los más demandados. “En esas zonas se habla de valores entre US$18.000 y US$20.000 por hectárea. Si aparece algo, muchas veces lo compra directamente un vecino. Hay poca oferta y altísima demanda”, explicó Madero.
En cambio, para los campos ganaderos o mixtos, hay más oferta y la demanda es más selectiva, pero sostenida. “Hoy hay inversores que están dispuestos a sentarse a negociar sobre bases que antes eran rechazadas. Si antes se pedía US$3000 y se ofrecían US$2000 sin éxito, hoy se empieza a discutir desde los US$3000”, detalló.
Respecto de los valores, Maurette fue cauto: “Que suban los precios va a depender de cada caso. La estabilidad se mantiene y, en algunas zonas agrícolas con baja oferta, puede haber subas. Pero en los campos ganaderos todavía no se habla de aumentos significativos”.
El mercado de alquileres también actúa como un termómetro de esta reactivación. Los valores de la campaña agrícola se mantienen respecto al año anterior y hay buena demanda. En ganadería, el escenario es similar: la hacienda está rindiendo bien y los alquileres se sostienen con interés en todo el país.
A diferencia de otros momentos, la inversión no está concentrada solo en la pampa húmeda. Regiones como el NOA y el NEA también muestran movimientos, aunque con mayor selectividad. “La onda expansiva de la mejora del mercado está llegando a zonas que estaban muy quietas”, observó Madero.
Limbo legal
Uno de los principales obstáculos que enfrenta hoy el mercado inmobiliario rural argentino es la incertidumbre jurídica en torno a la Ley de Tierras. Así lo advirtió Madero, quien señaló que el inversor extranjero muestra interés y realiza consultas, pero encuentra una situación legal confusa que lo frena. “La carpeta Argentina está sobre la mesa del inversor extranjero; la está ojeando. Pero hay una cuestión pendiente que el Gobierno debería clarificar cuanto antes”, afirmó Madero.
El eje del problema radica en que la Ley de Tierras, que limita la compra de campos por parte de extranjeros, fue derogada por el decreto presidencial 70/2023, el mismo con el cual el gobierno nacional flexibilizó otras cuestiones ligadas con la economía. Sin embargo, el Senado rechazó el decreto y Diputados nunca llegó a tratarlo, por lo que la norma sigue técnicamente vigente.
A eso se suma un conflicto judicial: una agrupación de excombatientes de Malvinas de La Plata presentó un amparo contra la derogación de dicha normativa. Si bien fue rechazado en primera instancia, la apelación llegó a la Corte Suprema, que aún no se expidió. Mientras tanto, la ley se mantiene activa, y el Registro Nacional de Tierras Rurales continúa cerrado, lo que genera una “situación sumamente confusa” para los inversores extranjeros.
“El inversor extranjero no compite con el productor argentino. Suele mirar zonas marginales, donde al productor local le cuesta llegar. En las zonas agrícolas por excelencia hay una bajísima extranjerización. Además el extranjero no se lleva la tierra: invierte, produce, da trabajo y paga impuestos. Es un jugador que está con ganas de volver, pero lo sacaron de la cancha. Es hora de sacar la ideología de lado y resolver con sentido común”, sostuvo Madero.
En resumen, el mercado inmobiliario rural argentino transita un momento de reactivación firme, con valores sostenidos, más operaciones y señales de confianza. La expectativa de una mayor normalización macroeconómica, el contexto político y la recuperación del atractivo de la tierra como refugio de valor son factores que empujan esta tendencia. No obstante, para que el ciclo se consolide, será clave destrabar el frente normativo que hoy frena las inversiones extranjeras en el sector.
