Uno de los paneles del décimo capítulo del Summit de Real Estate que organiza LA NACION estuvo dedicado al sector de inmuebles industriales y logísticos, a cargo de Alejandro Winokur, socio y director del Área Industrial de Newmark Argentina, y Christian Fucile, fundador y presidente de IMB Naves Industriales. Ambos disertaron sobre la actualidad y las perspectivas de crecimiento del sector.

Winokur sostuvo que por estos días el mercado está en plena redefinición. Dos factores como la fuerte caída de la vacancia, que fue de 4,9 % a 3,2 % en un trimestre, y la casi nula oferta, determinan un reacomodamiento de precios, asimismo, la demanda sostenida reactivó las operaciones.

El referente del Área Industrial de Newmark Argentina aseguró que el negocio se bifurca, por un lado, en los grandes centros logísticos premium, AAA, que lideran la absorción y concentran la mayor cantidad de nuevos desarrollos. Y, por otro, el segmento de última milla, donde la falta de tierra urbana genera oportunidades en la reconversión de predios, como el caso de Plaza Logística Maza (en Maza y Cochabamba, CABA). Winokur explicó que “esto sucede en un contexto de menor inflación y mayor estabilidad cambiaria y nuevas reglas de juego para importadores, lo que favorece inversiones y consolida a la Argentina como hub logístico regional en un mercado global en el que las compañías buscan ampliar su alcance por fuera de sus mercados tradicionales».

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Fucile amplía que “el inversor volvió porque hoy tenemos costos históricos de US$300/m² y, por ende, las rentas subieron; además, la ocupación es buena, especialmente en ubicaciones premium, con valores promedio de US$6,5 de alquiler mensual”, sostuvo. El fundador de IMB apunta a que es “una excelente alternativa de inversión en real estate, ya que un edificio demora cuatro años en construirse y una nave industrial tan solo meses y cada vez hay menos oferta”.

La baja en el costo de la construcción al que refiere Fucile se da a partir de un marcado descenso en los costos de los insumos, liderados por la empresa Ternium, proveedor de aceros, de la que forman parte de su cadena de valor. Se obtienen costos más que interesantes. El otro factor es la industrialización y tecnología puesta en cada uno de los procesos, advirtió.

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Demanda estratégica

Winokur anticipó un ciclo donde la oferta disponible será baja y las nuevas incorporaciones estarán marcadas por proyectos especulativos cuidadosamente planificados. Este análisis se desprende de datos de Newmark que aseguran que hay un 3,2% de vacancia, un valor de alquiler promedio de US$7,2/m² por mes, una absorción neta trimestral de 90.800 m², la más alta en años, superficie en construcción de 179.300 m² (en un 75% prealquilada) y 121.500 m² de superficie en construcción ya alquilada, además de una gran concentración de la actividad en zona norte. La rentabilidad está en el orden del 7% al 8% y hasta 12% en alguno casos.

En cuanto a cómo podría evolucionar el mercado en los próximos años, aseguró que, “si la estabilidad macro se mantiene, el mercado podría entrar en una nueva etapa expansiva marcada por una demanda fuerte pero más selectiva y estratégica”.

Aclaró que la demanda está liderada por empresas de logística, consumo masivo y e-commerce, operadores que buscan eficiencia y ubicación estratégica y firmas que priorizan contratos de largo plazo en espacios de alta calidad. “La alta presión de la demanda logística, especialmente en e-commerce, la baja disponibilidad de superficies listas para ocupar y las mejoras en la estabilidad macroeconómica y cambiaria”, indicó.

En tanto Christian Fucile, destacó que las naves industriales y logísticas vuelven a ser una alternativa de inversión atractiva a partir del constante crecimiento en la demanda, la baja en los costos en dólares y la suba en los valores locativos. “La inversión futura estará marcada por la calidad del producto, la ubicación y la eficiencia operativa”, dijo Winokur.

Asimismo, Winokur sostuvo que si bien todavía no hay nuevos jugadores en el mercado, sí están viendo nuevamente a Argentina en el mapa. Esto conecta directamente con un alto volumen de pre alquileres y la velocidad de absorción de metros disponibles, lo que sugiere un creciente interés de desarrolladores institucionales y fondos de inversión.

En este contexto de alta absorción y oferta limitada futura, la competencia ya no es solo por precio, sino que entran en juego otros factores como ubicación, calidad constructiva, eficiencia operativa. En tanto destacó que “los grandes centros logísticos son la columna vertebral del mercado ya que concentran la absorción y los nuevos desarrollos permiten operaciones a escala, con conectividad regional y sostienen precios relativamente estables, incluso en ciclos más ajustados”. afirmó Winokur.

Para absorber la gran demanda Fucile señaló que por estos días trabajan con naves llave en mano triple AAA a las que llama “miniparques”: “Se trata de una gran nave con superficies divisibles de hasta 250 m², cuyo valor de comercialización ronda los US$250.000 y ofrecen una renta de dos dígitos, una alternativa de inversión llave en mano muy atractiva por el ticket y por el retorno”, aseguró.

Ubicaciones clave

Auguró la vigencia de zonas como Pilar y Escobar como polos clave y sumó la zona oeste, como un polo que muestra señales de expansión futura. Al mismo tiempo, sostuvo que no dejaría de mirar el corredor sur, con un altísimo potencial de desarrollo, donde casi no existe oferta, pero por ubicación, accesos y cercanía con la ciudad, es una ubicación más que atendible. Fucile, por su parte, remarcó que una de las claves del éxito en el sector es la cercanía con los accesos. “Hoy se valora más que nunca estar cerca de la autopista”, asegura.

Las dos operaciones más grandes del mercado en el primer semestre fueron de 55.000 m² en Pilar y 33.000 m² en Escobar, que se explican en la absorción bruta actual, la alta preferencia por contratos de largo plazo, el auge de depósitos AAA y la búsqueda de ubicaciones estratégicas para operaciones regionales.

Por otro lado, Winokur advirtió un creciente interés en polos logísticos fuera del AMBA, lo que se ve impulsado por la necesidad de regionalizar operaciones, optimizar costos y aprovechar incentivos locales. “Además, Argentina tiene el potencial de captar inversiones extranjeras, posicionándose como un hub logístico regional en un contexto global donde la seguridad de las cadenas de suministro es cada vez más prioritaria”, señaló.

Depósitos pequeños y de última milla

Sobre los desafíos para los depósitos pequeños y de última milla, el referente de Newmark explicó que, si bien están en plena expansión, enfrentan un gran obstáculo: la escasez de tierra urbana. “Este segmento se volverá aún más estratégico en los próximos años, pero requerirá creatividad en el uso del suelo, refuncionalización de viejos edificios y alta eficiencia operativa”, advirtió. Y destacó que las oportunidades que ofrece el desarrollo de la última milla se relacionan con optimización de tiempos y costos en la entrega urbana, reducción de la congestión vehicular en las ciudades, alta eficiencia para e-commerce y retail y oportunidades de reconversión de espacios existentes, dada la falta de tierra disponible.

Fucile también destacó al e-commerce como protagonista. En ese sentido, sostuvo que la logística continúa expandiéndose en los alrededores de las grandes ciudades y, cada vez más, también el interior. Y detalló que “el sector vive un auténtico auge impulsado por el crecimiento del comercio electrónico post-pandemia. Cada compra que se hace en internet para recibirla en casa implica poner en movimiento una larga cadena. Desde supermercados hasta firmas de moda, pasando por gigantes globales del comercio digital que venden cualquier artículo imaginable, todos quieren dar satisfacción al cliente lo más rápido posible”. Y eso implica tener espacios bien acondicionados para ello.

¿Galpones importados de China?

Sobre la competitividad en la industria, el presidente y fundador de IMB Naves Industriales aseguró que la apertura de la economía trajo aparejado un nuevo paradigma a los industriales y destacó que es el momento de volverse más competitivos en materia industrial, optimizando procesos e invirtiendo en bienes de producción de la mejor tecnología disponible.

En la charla, se refirió también al recurso de los galpones importados en China y advirtió que son en apariencia más baratos. “Considero que tenemos margen para dar batalla porque China está lejos, hay aranceles que abonar y después alguien tiene que armarlos acá. No siempre sale bien”, aseguró. Y destacó que el valor agregado que propone IBM Naves Industriales “está en el conocimiento y en el asesoramiento que hacemos a los industriales, justamente porque somos industriales y en el asesoramiento post venta. Somos complementarios y ayudamos a los a tomar una buena decisión a la hora de planificar su industria”, dijo.

Los desafíos del sector

Por último, Winokur enumeró los retos que debe enfrentar el sector en la actualidad:

• la escasez de terrenos urbanos para la logística de última milla
• mantener la eficiencia en un contexto de alta demanda y poca oferta inmediata
• integrar tecnología para mejorar la eficiencia y sostenibilidad de los depósitos
• desarrollar infraestructura logística en nuevas regiones del país.

Al finalizar el panel, ambos referentes dieron su punto de vista sobre el futuro del sector. Winokur sostuvo “si los indicadores que vamos viendo a diario terminan por confirmarse y la macroeconomía se acomoda o sigue en proceso de acomodarse, no tengo dudas de que, desde la logística, ya sea grandes predios, grandes centros logísticos o e-commerce última milla, va a haber muchísimo movimiento”. Por su parte, Fucile analizó: “Creo que también la industria está en ese proceso de transformación, de entender que para ser productivos se necesitan superficies destinadas a esos fines, por eso apuntalamos al cliente para ser competitivos en el contexto que vivimos”, concluyó.

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