Analizamos la evolución del precio de la tierra agrícola en la Argentina, con foco en la zona núcleo en comparación con su contraparte en Estados Unidos: el estado de Iowa. El objetivo es poner en perspectiva el valor relativo de los campos argentinos y evaluar si se encuentran subvaluados en relación a su historia comparada.
Se considera como referencia los precios promedio de los campos agrícolas de la zona núcleo (sur de Santa Fe y norte de Buenos Aires), caracterizada por una alta productividad, disponibilidad de infraestructura y rotación de cultivos. En Estados Unidos se toma como parámetro el promedio del tercio superior de los campos agrícolas del estado de Iowa, núcleo maicero de USA.
La relación promedio del precio de la hectárea de los últimos 25 años en la zona núcleo versus el precio en Iowa osciló entre un mínimo de 44% en el 2002 y un máximo de 97% en 2011, cuando la Argentina tocó el precio máximo histórico de 17.400US$/ha.
Desde 2012, los precios de nuestra tierra agrícola bajaron hasta 2021/22 a 14.000/15.000 dólares por hectárea, mientras subía el precio en Estados Unidos hasta 34.000/35.000 por hectárea, con una relación nuevamente en 44%. En los últimos tres años hubo una pequeña recuperación en la zona núcleo argentina: a 17.000 dólares por hectárea y una relación del 50%.
Por lo que hemos visto, la relación entre el precio de una hectárea en nuestra zona núcleo y una en IOWA ha llegado hoy al 50%. Esto implica un desfasaje importante frente al promedio histórico.
Los lotes de alta calidad productiva en Iowa cotizan actualmente en torno a 34.000 dólares por hectárea, acumulando una suba superior al 500% en los últimos 25 años, marcando el techo del mercado norteamericano. Mientras que en nuestra zona núcleo los precios alcanzan los 17.000 dólares por hectárea, con una suba del 330% en el mismo período.
Para alcanzar la paridad histórica (75 % del valor de Iowa), el precio del campo en la zona núcleo debería incrementarse alrededor de un 50 %.
Ahora, ¿por qué los precios de nuestra mejor tierra agrícola se resisten a subir a sus valores relativos históricos?
Para responder, podemos hacer una lista de causas: derechos de exportación (retenciones) versus subsidios al agro en EE.UU.; temor al regreso de la brecha cambiaria y de restricciones al acceso al dólar; Ley de Tierras, que limita la compra de tierras por extranjeros; inseguridad jurídica y volatilidad macroeconómica, riesgo de retornar a políticas contrarias al capital y falta de apoyo a la actividad agropecuaria.
Para muchos, invertir en tierra puede parecer una apuesta conservadora. Pero, cuando el precio de un activo estratégico y escaso como el suelo agrícola queda descolgado de su valor histórico y de su potencial productivo, se abren oportunidades que los inversores sofisticados saben identificar.
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Hoy la tierra argentina no está barata por improductiva, sino por distorsiones que podrían corregirse. Quienes confían en un proceso de normalización económica, aunque sea gradual, pueden estar frente a una jugada maestra.
Si nuestro país entra sólidamente en un escenario de normalización macroeconómica, mayor apertura al mundo y se resuelven los puntos del listado de causas, se generará una oportunidad estratégica para los inversores.
El autor es director de Argen Campos, división inmobiliaria de Cazenave & Asociados
