En Colombia, los conjuntos residenciales y edificios se rigen por el régimen de propiedad horizontal, un marco legal que regula la convivencia y el uso de los inmuebles.
Dichas disposiciones establecen lineamientos obligatorios para todos los residentes, sin importar si son dueños o arrendatarios de las unidades privadas.
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El Ministerio de Justicia ha advertido que el incumplimiento de estas normas puede derivar en sanciones. Tal como lo recordó la entidad, citado por Semana, “las personas que viven en un conjunto residencial, sean propietarios o arrendatarios del lugar, están sometidas al régimen de propiedad horizontal, por lo cual deben cumplir a cabalidad todas las normas y reglas que gobiernan al conjunto. En caso de no acatarlas, pueden ser sancionadas”.
Uno de los escenarios más frecuentes de infracción ocurre cuando los inmuebles, que están destinados a uso residencial, se convierten en espacios para ofrecer bienes, servicios o actividades comerciales. Esta práctica, cada vez más común entre quienes buscan generar ingresos adicionales, está prohibida en los reglamentos internos cuando el uso de suelo registrado es exclusivamente habitacional.
De acuerdo con la normatividad, la primera autoridad competente para analizar este tipo de situaciones es la asamblea de copropietarios. En estos espacios, se determina si existe una vulneración a las reglas internas y se concede la oportunidad a los presuntos infractores de presentar sus descargos. Una vez cumplido este procedimiento, se pueden aplicar sanciones de carácter económico.
El valor de las multas internas en los conjuntos no puede superar una cuota ordinaria de administración. Sin embargo, si el residente considera que se vulneraron sus derechos, puede acudir a las inspecciones de Policía para interponer los recursos correspondientes. Las normas vigentes en propiedad horizontal especifican el procedimiento para garantizar el respeto del debido proceso.
“El infractor o quien se considere que cometió la falta deberá ser notificado por escrito respecto a la infracción, por parte de la administración del conjunto o edificio. Si la conducta cometida puede corregirse, se le dará un plazo para hacerlo. Si no es posible subsanarla, se citará a la persona para que presente sus descargos. Es así como, para imponer una sanción, debe respetarse el derecho al debido proceso y a la defensa del presunto infractor”, indica la ley, citada por Semana.
Las sanciones no se limitan al ámbito de la administración interna de los conjuntos. En casos más graves, la normativa nacional prevé consecuencias adicionales contempladas en el Código Nacional de Policía y en la Ley 1388 de 1997. Si un propietario o arrendatario es hallado responsable de utilizar indebidamente su inmueble, podría enfrentar multas que oscilan entre 70 y 400 salarios mínimos legales vigentes.
El marco legal busca mantener la destinación establecida en los títulos de propiedad y evitar conflictos de convivencia derivados del uso inadecuado de los espacios. Por ello, es indispensable que los propietarios conozcan el uso de suelo asignado a sus predios. Si la intención es llevar a cabo una actividad distinta a la residencial, es necesario tramitar modificaciones legales que clasifiquen el inmueble como de uso mixto.
En el caso de que se apruebe la modificación, esta debe quedar debidamente registrada en la escritura pública del bien y ante las entidades competentes. Solo de esa forma las actividades comerciales estarían respaldadas por la normatividad, evitando sanciones administrativas y legales.
El tema de las mascotas en las unidades residenciales también ha generado dudas entre los copropietarios. Aunque la Ley 675 de 2001 no prohíbe su tenencia, sí permite que los reglamentos internos definan condiciones específicas para su permanencia en los conjuntos. Esto demuestra cómo cada reglamento puede complementar las disposiciones generales, siempre bajo el marco de la propiedad horizontal.
Las disposiciones vigentes ponen de relieve la importancia de que residentes y administradores conozcan los alcances de la ley y los reglamentos internos. El desconocimiento de las reglas no exime de responsabilidad, y los procesos sancionatorios pueden escalar desde simples multas internas hasta cuantiosas sanciones económicas impuestas por la autoridad estatal.
En ese sentido, el Ministerio de Justicia insiste en que la convivencia en los conjuntos requiere un compromiso de los copropietarios para respetar las normas establecidas. La transformación de un inmueble residencial en un negocio puede traer consecuencias legales significativas si no se ajusta a las disposiciones de uso de suelo ni a las reglas internas de la copropiedad.
