El mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de reajuste y reacomodamiento. En este contexto, un nuevo informe evidenció cómo la evolución del dólar -que en las últimas semanas tuvo un salto con respecto a los meses previos- y las condiciones de acceso al crédito hipotecario -que en los últimos meses comenzó a poner un freno en a oferta- están moldeando el presente y el futuro de los desarrollos: desde el costo de construcción hasta la rentabilidad que deja vender en pozo o comprar con el financiamiento de una hipoteca.
Todas estas variables mostraron importantes cambios a partir del 2024. Cabe recordar que luego de que los costos de construcción aumentaran notablemente en dólares en un año, muchas propiedades en pozo comenzaron a encontrarse con valores por encima de los inmuebles a estrenar, situación poco usual en el mercado. Pero también, otro impacto en el sector fue la vuelta de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) hace más de un año, que dieron una luz de esperanza para todos los actores del mercado.
Sobre estas tres variables: costos de construcción, ventas en recuperación y créditos hipotecarios, hace referencia el último relevamiento trimestral de Metadato, la plataforma de inteligencia sectorial de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
1) Costos de construcción: récord y rebote
En junio, el indicador de costo de construcción alcanzó el nivel más alto de los últimos siete años, tras acumular un alza del 11,79% en el trimestre abril-junio. Sin embargo, en julio el panorama cambió: el costo retrocedió un 5,5% en pesos, una baja que los analistas vinculan directamente al salto del dólar.
Mientras, el precio de venta en pozo en el último año y medio se fue recuperando, pero aún se mantiene un 2,57% por debajo del último mejor precio (julio de 2018). Desde hace un año atrás el Índice CAC viene creciendo a una tasa mensual más cercana a la inflación. Sin embargo, su elevado indicador quedó posicionado muy por encima del IPC, y más aún por sobre el dólar blue. Por lo que, la eliminación del cepo cambiario en abril había provocado inicialmente una caída del dólar paralelo (-6,5% en el primer día y -11,64% hasta fin de junio), encareciendo en dólares los costos y reduciendo la rentabilidad de los proyectos. Sin embargo, la suba de la divisa del 8,51% en julio moderó ese impacto.
2) Venta en pozo: recuperación lenta
El informe de la CEDU señala que las unidades en pozo recuperan terreno, aunque todavía se ubican un 2,57% por debajo del pico de julio de 2018. En el segundo trimestre de 2025, los precios subieron un 1,52%, y en julio las ventas de este segmento superaron a las de unidades terminadas: 1,02% contra 0,74%.
Pese a esta mejora, la rentabilidad bruta de alquileres se desplomó un 6,06% en julio, también por efecto de la suba del dólar. El desajuste entre costos, precios y rentabilidad sigue siendo un desafío para el negocio.
“Se observa una mejora en el precio de venta de unidades, con una mejor performance de los departamentos de venta en pozo durante el mes de julio y una rentabilidad que desciende fuertemente dado el mayor valor del dólar blue”, sintetiza el relevamiento.
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3) Créditos hipotecarios: cuotas más altas y condiciones más estrictas
El Índice de Propensión de Acceso al Crédito Hipotecario, que mide la relación entre la cuota y el alquiler equivalente mostró importantes fluctuaciones. En junio de 2025, el indicador fue de 1,82 puntos. Sin embargo, en julio, este índice alcanzó los 2,04 puntos, el valor más alto desde marzo de 2023. Cuanto más alto es el índice, menor es la disposición a tomar un crédito.
Este aumento se debe principalmente a dos factores: un aumento del 14,42% en la cuota a abonar respecto a junio y el fuerte crecimiento del dólar oficial. A pesar del fuerte crecimiento en las escrituras de hipotecas en CABA (un 959,29% de enero a junio de 2025 respecto al año anterior), se observa un estancamiento en las operaciones con hipoteca en junio, lo que se atribuye al endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación, incluyendo un aumento de las tasas de interés y requisitos más estrictos.
Para la CEDU, el escenario actual obliga a toda la cadena de valor del real estate a tomar decisiones basadas en datos y anticiparse a tendencias, con el objetivo de impulsar políticas que fomenten ciudades inclusivas y sustentables.
