El mercado inmobiliario actual se parece cada vez más a una partida de Jenga en tiempo real, donde la búsqueda para mantener un equilibrio es cada vez más difícil.
Luego de un “veranito” de alza de escrituras en la ciudad, impulsado principalmente por el crédito hipotecario, la pausa que esperaban en el sector llegó, y el dinamismo del mercado inmobiliario porteño sufrió un brusco golpe en noviembre: se desaceleró la firma de escrituras y también, las operaciones con financiamiento.
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Según los últimos datos, las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires alcanzaron las 5250 operaciones en noviembre. Esta cifra representa una baja del 8,8% interanual y una caída del 25,2% respecto a octubre. Este retroceso interrumpe una racha de 43 meses consecutivos de crecimiento interanual.
El Colegio de Escribanos porteño había registrado en octubre 7018 escrituras, apenas un 0,3% más que en septiembre y un 17,2% superior interanual, posicionando a ese mes como el segundo mejor octubre en casi 30 años.
Sin embargo, los analistas ya advertían que esos buenos números pertenecían a un “periodo bisagra” que reflejaban “operaciones iniciadas en meses anteriores” con tasas de interés más bajas y en “estabilidad preelectoral”.
El monto total involucrado en las escrituras de noviembre en la ciudad de Buenos Aires ascendió a $885.985 millones, una suba del 51,5% interanual. El valor promedio por operación fue de $168.759.187 (equivalente a US$115.718), un incremento del 66,1% en pesos y del 16,3% en dólares en un año.
A pesar de la marcada desaceleración de noviembre, el balance acumulado del año sigue siendo robusto. En los primeros 11 meses de 2025, se contabilizan 13.065 operaciones con hipoteca en CABA, lo que implica un aumento del 238% respecto al mismo período del año anterior. “Si totalizamos cerca de 14.000 hipotecas en 2025, sería el segundo mejor año desde que se realiza el relevamiento en 2009”, afirmó Magdalena Tato, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, quien lamenta que “con un poco más de carpetas activas podría haber sido el mejor balance desde que tenemos la medición desde 2009”.
La titular del Colegio insiste en la necesidad de “redoblar la creatividad para que el acceso a la vivienda sea una oportunidad en Argentina y, claramente, un círculo virtuoso”, y propone medidas como “securitizar hipotecas y créditos desde el pozo”.
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La razón principal detrás de la caída
La clave de este desplome de noviembre radica en la baja del crédito hipotecario. Las hipotecas, que habían alcanzado su pico en octubre con 1501 actos formales, se redujeron a la mitad en noviembre, llegando a 737 escrituras. Esto significa una baja del 22,4% respecto al mismo mes del año pasado. Esta disminución es contundente, especialmente si se considera que octubre había sido el “más alto de esta vuelta hipotecaria”, según Tato quien entonces celebró el “mejor mes hipotecario de este nuevo ciclo”.
La realidad detrás de ese “dato alentador” de octubre, como ya se anticipaba, no reflejaba de manera directa la suba de las tasas de los bancos. Este endurecimiento de las condiciones fue el principal detonante de la caída en noviembre.
El “veranito” del crédito hipotecario UVA, “se terminó más rápido de lo que había empezado”. Noviembre marcó un quiebre, con un desembolso de US$180 millones, la cifra más baja del año y un retroceso del 51% frente a los US$372 millones de octubre, un nivel que devuelve al mercado a parámetros similares a noviembre del año anterior.
“Las altas tasas, el agotamiento del stock de solicitudes, el corrimiento de muchos bancos y las elecciones explican la situación de un mercado que entra en pausa, a la espera de que el mejor panorama macroeconómico se refleje en las tasas de interés y en la capacidad de fondeo”, aseguró Federico González Rouco, economista de Empiria. Desde la consultora, que dirige Hernán Lacunza, ya habían pronosticando el dato que reflejó noviembre.
Después de meses en los que los UVA volvieron a encender expectativas e impulsar precios de propiedades que venían retraídos, noviembre marcó un quiebre: se desembolsaron US$180 millones, la cifra más baja del año y un retroceso del 51% frente a octubre (en el que habían sido US$372 millones).
El penúltimo mes del año también muestra un fenómeno particular: la tasa promedio pactada fue de 5,9%, la más baja desde abril. Ese número solo se explica por la mayor participación del Banco Nación, que hoy está sosteniendo el mercado. El plazo promedio, en cambio, sigue estirándose: 25,2 años, un modo de bajar la cuota inicial para hacer viable la operación.
El impulso generado en septiembre y octubre, atribuido al “apuro por cerrar créditos antes de las elecciones”, ya no está presente. Magdalena Tato, en su análisis de los datos de noviembre, enfatizó que si bien el año se encamina a “cerrar cerca de las 70 mil operaciones, que se ubicaría dentro de los primeros 6 mejores desde cuando comenzamos a medir la serie en 1998”, la baja de las hipotecas es un claro indicador: “Que hayan desacelerado esas hipotecas explica claramente que el efecto multiplicador (donde se generan otras compraventas) tiende a frenarse”.
El enfriamiento del mercado también se percibe en los precios. Mientras que en los meses previos el 90% de los barrios porteños mostraba precios en alza, noviembre revela un mapa dividido, con el 50% en ascenso y el 40% restante con bajas, según la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
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De esta manera, el mercado entra en una fase de “pausa”, como anticipan varios analistas. A pesar de que no se proyecta un “derrumbe” abrupto similar al de 2018, “la tasa va dejando gente afuera, pero de forma más lenta”, advierte González Rouco. La reactivación dependerá de un mejoramiento macroeconómico, mejoras salariales y condiciones hipotecarias más favorables, ya que “con tasas por encima del 12% cada vez menos personas pueden acceder a un crédito para comprar su casa”.
La expectativa de cerrar 2025 “cerca de las 70 mil operaciones”, un registro que lo posicionaría como uno de los mejores de la serie histórica, no disimula la preocupación por el freno que el crédito hipotecario puso al mercado en el último tramo del año.
