“Y me gusta pensar que nos vamos a encontrar en la esquina de Cabildo y Juramento”. La canción de Conociendo Rusia terminó de inmortalizar a este emblemático cruce de Belgrano en un escenario con mística. Sin embargo, ese punto de referencia del rock nacional y del comercio porteño atraviesa una de sus crisis de vacancia más marcadas.
La mística de la letra de Mateo Sujatovich choca de frente con la realidad del corredor de la avenida Cabildo —desde Monroe hasta Virrey del Pino— que, en apenas un año, pasó de ser uno de los más demandados por las marcas a encabezar el ranking de vacancia. Según un relevamiento de la inmobiliaria LJ Ramos, el índice saltó del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026, el nivel más alto desde que se mide la zona.
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El dato no solo confirma un deterioro acelerado, sino que rompe una marca histórica: ni siquiera en 2020, en pleno impacto de la pandemia, se había llegado a estos niveles (estaba en 7%).
El relevamiento en base a 309 locales deja en evidencia un cambio de tendencia en una de las arterias más dinámicas porteñas, caracterizada por tener mucho movimiento tanto peatonal como vehicular, especialmente los fines de semana, gracias a su conectividad con el transporte público y su cercanía a puntos de interés como el Barrio Chino, y es histórico en el sector retail.
“Se observa un incremento significativo en la vacancia, acompañado por una suba en los precios pedidos que no se encuentra alineada con la realidad actual”, asegura Marcos Ballario, analista de research de LJ Ramos.
En cuanto a los rubros que más perdieron, el deterioro no distingue categorías. “Todos cayeron”, señala Ballario. El segmento de Hogar y Bazar bajó una posición, mientras que Moda y Textil (aunque sigue liderando con el 48%) también retrocedió con más fuerza. Detrás se ubican Salud y Belleza (9,4%), Hogar y Bazar (9,3%) y Alimentación (9,1%).
Es más, al comparar esta información con el relevamiento realizado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) en base al primer bimestre del año, entre las arterias más afectadas por el aumento de locales vacíos se destacó la avenida Cabildo, con un incremento del 177,8% en relación con el bimestre anterior.
Precios más altos, demanda más baja
El principal factor detrás del impactante salto en la vacancia no es la falta de circulación, sino el descalce entre precios y realidad económica. “El problema de la vacancia en este corredor son los valores que se están pidiendo. No están alineados con lo que puede pagar hoy el mercado”, explica Ballario.
Según el informe, actualmente, el precio promedio de alquiler del corredor ronda los US$40 por m², un 25% más que en 2025, cuando se ubicaba en torno a los US$32. Es más, esta suba se da en un contexto de caída del consumo y ventas minoristas, lo que termina de complicar más la ecuación.
“El inquilino no convalida esos precios y se relocaliza en corredores más baratos. No dan los números”, resume Ballario y agrega que los valores de alquiler se asemejan a Palermo Soho y a Santa Fe entre Scalabrini y Callao, sectores históricamente más caros.
Pero, a la dinámica propia del mercado se suma un factor macro que agrava la situación. Domingo Speranza, CEO de Newmark, pone el foco en los contratos: “Los alquileres están en pesos ajustados por inflación, pero el dólar bajó. Eso hace que, medidos en dólares, hoy sean más caros”.
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En un corredor orientado al consumo de clase media, el impacto es directo. “Cabildo le vende a un segmento al que hoy no le alcanza. Es el primer corredor que cayó de esta manera”, sintetiza Speranza.
Los comercios no venden al mismo ritmo que la suba del alquiler, entonces es imposible convalidar ese aumento. “Cabildo refleja el impacto de la situación económica de este primer trimestre”, agrega.
Aunque este caso es el más extremo, no es aislado. A nivel general, el mercado muestra tensiones similares, aunque con menor intensidad.
En total, se relevaron 5040 locales comerciales, con una vacancia promedio del 4,2% y un precio pedido de US$30,4 por m². Es decir, Cabildo no solo duplica la vacancia promedio, sino que también se ubica por encima en valores.
Speranza advierte que este fenómeno empieza a replicarse en otros polos de consumo masivo, como Flores, especialmente en ejes como Nazca y Avellaneda, donde también se registra una caída en la actividad y menor llegada de compradores del interior.
¿Qué puede pasar en el resto del año?
El futuro del corredor va a depender de una decisión clave: ajustar o no los precios. “Si los propietarios bajan los valores, el corredor debería recuperarse porque no tiene un problema estructural de demanda”, plantea Ballario. Pero advierte: “Si se mantienen en estos niveles, va a ser muy difícil revertir la vacancia”.
Por su parte, Speranza coincide: “Va a tardar en acomodarse el sector”. La conclusión es directa: Cabildo no perdió ubicación ni tránsito, perdió sintonía con el bolsillo y en el retail los números no cierran.
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